Die Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) zum 21. März 2016 bedeutet für alle Beteiligten eine große Herausforderung und verursacht spürbaren Unmut. Banken, Vermittler, vor allem aber deren Kunden, die eine Baufinanzierung wünschen oder gar benötigen, sehen sich deutlich erschwerten Bedingungen gegenüber. Gastkommentar von Nina Schäfer, Fonds Finanz
Zunächst mussten die Banken in kürzester Zeit alle Verträge WIKR-konform umstellen, was dafür gesorgt hat, dass sich einige Banken komplett aus dem Geschäft zurückgezogen haben. Da die Gesetzesregelung so umfassend ist, gab es zudem eine immense Bandbreite bei der Auslegung. Dadurch sind Unsicherheiten entstanden, die letztlich zu einer sehrkonservativen Bewertung von Immobilien und der Kreditwürdigkeit der Antragsteller geführt hat.
WIKR belastet Kreditnehmer
Für die Vermittler bedeutet die Umsetzung der WIKR, umfangreichen Beratungs- und Dokumentationspflichten nachkommen zu müssen. Zudem muss in der einjährigen Übergangsfrist der Sachkundenachweis erbracht werden, um die Qualifikationsanforderungen des Paragrafen 34i GewO zu erfüllen. Leider hat man dabei jedoch versäumt, rechtzeitig die entsprechenden Rahmenbedingungen zu schaffen.
Am stärksten wirkt sich die WIKR aber auf diejenigen aus, die selbst eine Baufinanzierung möchten oder brauchen, nämlich die Kreditnehmer. Um die strengen Auflagen zu erfüllen, müssen die Kreditgeber mit fiktiven Ansätzen und Werten arbeiten, die für einen massiv erschwerten Zugang zu einer Baufinanzierung sorgen. So müssen beispielsweise Rentennachweise mit in die Bewertungen einbezogen werden und die Höhe des Einkommens sowie des frei verfügbaren Vermögens sind bei der Kreditwürdigkeitsprüfung ausschlaggebend.
Immobilienwert spielt nur noch eine Nebenrolle
Anders als bisher dürfen die Kreditgeber sich nicht mehr hauptsächlich auf die Werthaltigkeit der Sicherheit des finanzierten Objektes fokussieren. Kurz gesagt: Wer nicht sehr gut verdient oder vielleicht sogar schon Rente bezieht, ist womöglich nicht mehr kreditwürdig − selbst wenn er im Besitz einer hervorragenden Immobilie ist. Das ist unverständlich, denn der Immobilienwert als solcher und dessen mögliche Steigerung spielen nur noch eine Nebenrolle.
Der Erwerb einer Immobilie stellt die klassische Möglichkeit der privaten Altersvorsorge dar – und ist gerade in der anhaltenden Niedrigzinsphase von besonderer Bedeutung. Durch die Umsetzung der WIKR wird diese Möglichkeit jedoch stark eingeschränkt, ja in vielen Fällen nicht wahrnehmbar, und steht somit dem eigentlichen Bestreben der Bundesregierung entgegen, möglichst viele Bürger zum Aufbau einer privaten Altersvorsorge anzuregen.
Mehr Anreize für Baufinanzierungen zu schaffen
Mit der Einführung und Umsetzung der WIKR reagierte man auf Probleme in anderen EU-Staaten, die so in Deutschland bislang nicht existent waren. Dementsprechend gab es keine Erfahrungswerte, auf die man hätte zurückgreifen können, um die umfassenden Auswirkungen des Gesetzes vorab zu prüfen. Deutsche Banken waren seit jeher eher konservativ bei der Kreditvergabe.
Diese erfolgt nun noch restriktiver, um mögliche Haftungsrisiken zu minimieren. Die Baufinanzierung zu regulieren, ist sicher kein grundsätzlich falscher Ansatz – im Gegenteil. Dadurch bietet sich auch die Chance, die Branche nachhaltig zu professionalisieren. Viele Prozesse, gerade im Hinblick auf die Beratung, haben sich bereits verbessert. Es sollten dennoch Anpassungen vorgenommen werden, um Regularien zu vereinfachen und wieder mehr Anreize für Baufinanzierungen zu schaffen.
Nina Schäfer ist Abteilungsleiterin Baufinanzierung beim Münchener Maklerpool Fonds Finanz Maklerservice.
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