Jeder vierte Deutsche plant den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage, so eine aktuelle Umfrage der Postbank. Wer in eine Eigentumswohnung investiere um sie zu vermieten, sollte allerdings mit spitzem Stift kalkulieren, ob sich die Investition langfristig rentiert.
Die niedrigen Hypothekenzinsen machen den Kauf von Wohneigentum attraktiv. Abgesehen vom Erwerb eigener vier Wände liebäugeln viele Bundesbürger derzeit mit dem Kauf einer Immobilie, um sie zu vermieten und dadurch eine Rendite zu erzielen, so die Postbank.
Eine repräsentative Emnid-Umfrage im Auftrag der Postbank zeige, dass 22 Prozent der Bundesbürger bereits eine Immobilie als Kapitalanlage nutzen und 24 Prozent den Erwerb planen. Von den 18- bis 29-Jährigen wollen sogar 41 Prozent Geld in Betongold investieren. Die Vermietung eines Eigenheims halten 66 Prozent aller Befragten für lukrativ.
„Ob sich der Kauf einer Mietwohnung als Renditeobjekt allerdings rechnet, sollten private Anleger im Vorfeld genau prüfen und alle Einnahmen und Kosten auf lange Sicht kalkulieren“, rät Frank Weigmann von der Postbank.
Kosten sorgfältig kalkulieren
Dazu müssten Vermieter in spe zunächst die Erwerbskosten ermitteln: Sie setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis, der je nach Lage und Ausstattung variiert, sowie den Kaufnebenkosten, die für den Makler, den Eintrag ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer fällig sind.
Die Erwerbskosten werden den zu erwartenden Mieteinnahmen eines Jahres gegenübergestellt. Die Einnahmen mindern sich allerdings durch die Betriebskosten, die nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden können, etwa Ausgaben für Reparaturen und Instandhaltungskosten wie dem Anstrich der Fassade oder der Renovierung des Treppenhauses, so die Postbank. Zu diesen Kosten können auch Aufwendungen für eine Hausverwaltung gehören, die Betriebskostenabrechnungen erstellt, sich um Mieterbeschwerden kümmert und Reparaturen koordiniert.
Gegebenenfalls könnten Vermieter diese Aufgaben aber auch selbst übernehmen – eine räumliche Nähe zur vermieteten Wohnung, Zeit und Knowhow vorausgesetzt. Darüber hinaus müsse der Vermieter Rücklagen bilden, um Rechnungen rund um die Wohnung bezahlen zu können.
Knapp drei Prozent Rendite
Berücksichtigen sollten potenzielle Vermieter auch das Risiko eines Mietausfalls, falls die Wohnung zeitweilig leer stehe. Hinzu kommt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig sind. Das sei vor allem für Rentner wichtig, da sich dadurch eine Steuerpflicht für alle Einnahmen ergeben könne.
Unter dem Strich zeige sich erst dann, wie hoch die Rendite für den Vermieter ausfällt. Durchschnittlich habe der Gewinn für private Vermieter in den vergangenen zehn Jahren nach Daten des DIW Berlin zwischen zwei und drei Prozent gelegen.
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„Die Wohnung wieder zu verkaufen, lohnt sich erst nach einer Frist von zehn Jahren, denn erst dann ist der Verkaufsgewinn steuerfrei“, erläutert Weigmann. Wenn der Eigentümer früher verkauft, muss er den Gewinn abzüglich Anschaffungs- und Werbungskosten versteuern. „Und wie sich Nachfrage und Preise bis dahin entwickeln, das kann heute niemand verlässlich sagen“, so Weigmann. (bk)
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