Knapp 15 Prozent der Deutschen kaufen Immobilien von Bauträgern, in Großstädten ist der Anteil höher. Damit ändern sich auch die Kriterien, worauf Käufer bei der Finanzierung ihrer Immobilie achten sollten. Bauverzögerungen können mit einem unpassenden Kredit teuer werden.
Laut einer deutschlandweiten Erhebung von Interhyp, einem Vermittler privater Baufinanzierungen, werden aktuell 20 Prozent aller Kredite für eigene Bauvorhaben benötigt. 14,5 Prozent kaufen im Bundesschnitt vom Bauträger. Rund 65 Prozent nehmen ein Darlehen auf, um ein Bestandsobjekt zu erwerben.
„In einigen Großstädten, darunter auch Hamburg, ist der Anteil der Bauträgerfinanzierungen sehr hoch“, sagt Mathias Breitkopf, Leiter der Hamburger Interhyp-Niederlassung.
Objekte von Bauträgern besonders in Städten beliebt
Finanzierten 2009 etwa 14 Prozent aller hanseatischen Immobilienkäufer ein Bauträgerobjekt, sind es 2017 rund 19,6 Prozent. 2016 waren es sogar knapp 21,5 Prozent. Das zeigt die Auswertung von Interhyp. Damit werden für Kreditnehmer Bereitstellungszinsen wichtiger.
„Was eine Immobilienfinanzierung tatsächlich kostet, entscheidet sich bei Bauträgerobjekten sowie Neubauten in Eigenregie auch am Ende des Bauvorhabens. Je nach Darlehen können Bauverzögerungen richtig ins Geld gehen, weil Anbieter Bereitstellungszinsen in verschiedener Höhe erheben“, sagt Breitkopf. Kreditnehmer sollten daher beim Angebotsvergleich nicht nur auf den Effektivzins zu achten.
Während Käufer ein bestehendes Einfamilienhaus oder eine Bestandswohnung kurzfristig nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags bezahlen würden, würden im Bau befindliche Objekte schrittweise finanziert.
Baufortschritt beeinflusst finanzielle Belastung
Wann welche Rate fällig wird, hänge neben Einzelverträgen vor allem vom Baufortschritt ab. Auf die Kosten der Immobilienfinanzierung hätten diese Abruffristen deutliche Auswirkungen. Ob ein harter Winter, Probleme beim Beschaffen der Baustoffe oder fehlende Genehmigungen: Kommt es zu Verzögerungen, verändere sich der Kreditabruf. Stockt es auf der Baustelle, schiebe sich die Auszahlung eines Teildarlehens auf. Dafür würden Banken Bereitstellungszinsen fordern.
Ein Vergleich zweier im Effektivzins identischer Beispieldarlehen verdeutlicht die möglichen Mehrkosten. Verzögert sich der Baubeginn beim Bauträgerkauf um sechs Monate, dann verschiebt sich ebenso der Finanzierungsbeginn um ein halbes Jahr.
In diesem Fall muss ein Käufer laut Interhyp bei einer Bank, die ab drei Monaten Bereitstellungszinsen von 0,25 Prozent verlangt, für die drei Monate Verzug bei einem Darlehensbetrag von 300.000 Euro 2.250 Euro zahlen. Entscheidet sich der Kreditnehmer hingegen für ein Institut, das bei ansonsten gleichen Konditionen erst nach sechs Monaten Bereitstellungszinsen erhebt, sei der Kredit um 2.250 Euro billiger – weil keine Bereitstellungszinsen anfallen. (kl)
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