Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 29. März Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs formuliert. Im vorliegenden Urteil klagte eine Vermieterin, deren Ehemann die Wohnung des Beklagten gewerblich nutzen wollte.
In seiner Entscheidung vom Mittwoch hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen es Vermietern erlaubt ist, Mietverträge von Wohnräumen aufgrund von Eigenbedarf zu kündigen, wenn sie die Räume freiberuflich oder gewerblich nutzen wollen.
Im vorliegenden Fall klagte eine Vermieterin, die dem Mieter ihrer Zweizimmerwohnung kündigen wollte. Der Ehemann der Klägerin wolle in diesen Räumen einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einrichten. Er betreibe im gleichen Anwesen ein Beratungsunternehmen, dessen räumliche Kapazitäten ausgelastet seien. Die auch als Beratungsräume genutzten Büroräume seien überfrachtet mit bis an die Decke reichenden, überfüllten Aktenregalen.
Vorinstanzen lehnte Räumungsklage ab
Die Vorinstanzen haben zunächst bejaht, dass ein Kündigungsgrund vorliegt. Die Nutzung der Wohnung für die berufliche Tätigkeit des Ehemannes der Klägerin stelle ein berechtigtes Interesse im Sinne des Paragraph 573 Absatz 1 Satz 1 BGB dar, da das Kündigungsinteresse der Vermieterin dem Eigenbedarf (Paragraph 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB) gleichstehe.
Die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung lehnten die Gerichte allerdings ab, im Hinblick auf die in Berlin geltenden Vorschriften zur Zweckentfremdung von Wohnraum. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihr Begehren weiter.
BGH lehnt Kündigung des Mietvertrages ebenfalls ab
Der BGH hat entschieden, dass Gerichte im Einzelfall feststellen müssen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung eines Mietverhältnisses besteht. Es ist nicht zulässig, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie des typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses anzuerkennen, auch wenn dies gängiger Praxis entspreche.
Im vorliegenden Fall sei das berechtigte Interesse der Klägerin an der Kündigung des Mietverhältnisses nicht gegeben. Auf die gewerbliche Nutzung der Wohnung durch ihren Ehemann hätte die Klägerin andernfalls Nachteile von einigem Gewicht darlegen müssen.
Es sei aber nicht ersichtlich, dass das Unternehmen wirtschaftliche Einbußen erleide, oder die Organisation erheblich beeinträchtigt würde, wenn größere Teile des Aktenbestandes, der teilweise 30 Jahre zurückreiche, in entfernter gelegenen Räumlichkeiten gelagert werden müssten.
Generalklausel verlangt Untersuchung des Einzelfalles
Die Anwendung der Generalklausel des Paragraph 573 Absatz 1 Satz 1 BGB verlangt eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der Interessen der betroffenen Parteien. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte zu beachten, dass die verfassungsrechtliche Eigentumsgarantie sowohl die Rechtsposition des Vermieters schützt als auch das Besitzrecht des Mieters.
Seite zwei: BGH setzt neue Leitlinien
