Entscheidend sei vielmehr die Frage, ob die Entwicklung der Immobilienpreise durch fundamentale Faktoren gerechtfertigt ist, vor allem durch die Entwicklung der Nachfrage nach Immobilien und Wohnraum, der Mieten und der Einkommen. Eine Blase zeichnet sich laut DIW nur dann ab, wenn diese Faktoren nicht die entscheidende Rolle spielen.
Seit Beginn der 2000er Jahre ziehen viele Menschen in Metropolen wie Berlin, Köln, Hamburg und München, während die Bautätigkeit dort meist nicht ausreiche, um die gestiegene Nachfrage zu decken. Die Folge seien stark steigende Mieten. Von einem sprunghaft steigenden Volumen von Wohnungsbaukrediten, das auf spekulativ getriebene Preisentwicklungen hindeuten würde, könne keine Rede sein.
Steigende Immobilienpreise gesamtwirtschaftlich unbedenklich
Um die Frage, ob die aktuell steigenden Immobilienpreise auf eine Blase hinauslaufen, genauer zu klären, untersucht das DIW Berlin seit dem Jahr 2014 regelmäßig anhand statistischer Tests die Preisentwicklung in den 127 größten Städten Deutschlands.
Die Berechnungen, die jährlich aktualisiert werden, zeigen, dass die Preise zwar in nahezu allen Marktsegmenten zumindest zeitweise explosionsartig steigen, dies aber in den allermeisten Fällen mit Mietpreissteigerungen einhergeht, diese seien wiederum aus sozialpolitischer Sicht problematisch.
Der Anstieg der Immobilienpreise ist also aus gesamtwirtschaftlicher Sicht nicht bedenklich. Nur bei Eigentumswohnungen, sowohl im Neubau- als auch im Bestandssegment, und bei Baugrundstücken erscheint laut DIWB zumindest in den großen Zentren eine Blasenbildung wahrscheinlich.
Indizien für Preisblasen in einzelnen Segmenten und Regionen
Deutschlandweit gebe es zudem Indizien für Preisblasen bei Neubauwohnungen und Einfamilienhäusern. Allerdings mache das Neubausegment im Geschosswohnungsbau nur einen sehr kleinen Teil des Gesamtmarktes aus und Einfamilienhäuser seien in den untersuchten großen Städten weniger bedeutend.
Insgesamt deuteten sich zuletzt für 20 der 127 Städte Preisblasen in mindestens einem Marktsegment an, wenn man das Verhältnis der Kaufpreise zu den Mieterträgen betrachtet. Es sei aber abzusehen, dass die Preisanstiege in Zukunft moderater ausfallen werden.
„Jeder Boom auf dem Immobilienmarkt kommt irgendwann zum Ende. Wenn zum Beispiel die Einwanderung nachlässt und die Bevölkerungszahlen hierzulande aufgrund des demografischen Wandels sinken, gibt es kaum noch Impulse für flächendeckende Preisanstiege – erst recht, wenn dann mehr neu gebaute Wohnungen auf dem Markt sind“, sagt DIW-Immobilienexperte Kholodilin. (kl)
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