Immobilieninvestoren setzen traditionell gern auf Core-Immobilien mit wenig Risiko. Da deren Renditen gesunken sind, sind alternative Strategien gefragt, die Sicherheit und Rendite kombinieren. Gastkommentar von Markus Reinert, IC Immobilien
Wenn die Aktienkurse fallen, die Volatilität an der Börse zunimmt, treiben die Anleger in schöner Regelmäßigkeit den Goldpreis in die Höhe. Gold gilt als sicherer Hafen, und wenn die See des Finanzmarktes zu stürmisch wird, machen die Investoren gerne dort ihre Boote fest.
Dass für Immobilien häufig der Begriff „Betongold“ als Synonym Verwendung findet, macht daher die Identifizierung des Pudels Kern der Immobilienanlage einfach: Sicherheit.
Renditen für Core-Objekte sinken
Dass das sicherste Immobilieninvestment die Core-Anlage, wörtlich übersetzt also die Kern-Anlage ist, hat mit dem Pudel freilich nichts zu tun. Der Begriff spielt eher auf die zentrale Lage an, die Core-Objekten in der Regel eigen ist.
Die Core-Strategie verfolgt das Ziel, in die besten Immobilien in den besten Lagen zu investieren. In Bestandsimmobilien also, die sich in einem hochwertigen Zustand befinden und eine stabile, langfristige Mieterstruktur besitzen. Und das möglichst in exklusiven Lagen in den Metropolen. Da solche Immobilien bonitätsstarke Mieter anziehen und das Leerstandsrisiko gering ist, ist ein stabiler und sicherer Ertrag zu erwarten.
Solch hohe Anlagesicherheit verlangt jedoch auch einen hohen Kaufpreis und geht daher mit einer geringeren Rendite einher. Ideal für konservative Anleger und institutionelle Investoren, die das Risiko möglichst gering halten wollen beziehungsweise müssen und dafür auch eine kleinere Rendite in Kauf zu nehmen bereit sind.
Knappes Angebot
Core-Investoren gehen einer langfristigen Strategie nach und halten ihre Objekte über einen längeren Zeitraum. Vergleichsweise sichere Immobilien sind zudem äußerst begehrt, das Angebot auf dem Markt ist dadurch knapp.
Das Transaktionsvolumen im Immobilienbereich kann deshalb nur aufrecht erhalten werden, wenn Investoren mehr ins Risiko ausweichen. Steigende Preise im Core-Bereich führen dazu, dass Anleger zunehmend nach Investments Ausschau halten, die zwar nach wie vor risikoarm sind, aber doch mehr Rendite abwerfen.
Mehr Rendite mit Core-Plus-Strategie
Die Core-Plus-Strategie bildet diesen Wunsch nach kontrolliertem Risiko ab. Schon der Begriff selbst zeigt die Nähe zum Core-Ansatz, also die Betonung des Sicherheitsaspektes, verspricht aber durch Beimischung von Objekten mit Entwicklungspotenzial ins Portfolio einen höheren Ertrag.
Im Fokus stehen dabei ebenfalls vermietete Bestandsimmobilien. Anders als Core-Objekte sind diese Immobilien aber nicht zwingend in den Top-Lagen zu finden, sondern an Standorten, an denen Investoren noch Potenzial bei der Preisentwicklung sehen.
Die Objektqualität kann ebenfalls noch Spielraum nach oben haben, Mietverträge mit kurzer Vertragsdauer sind durchaus willkommen. Durch Modernisierungsmaßnahmen am Objekt und durch Neuvermietungen besteht die Möglichkeit, die Mieten zu erhöhen und den Ertrag zu steigern.
Begrenztes Risiko
Die Risikobereitschaft bei Core-Plus-Investitionen bleibt freilich in einem engen Rahmen. Auch wenn der Begriff „Objekt mit Entwicklungspotenzial“ in mancher Immobilienannonce möglicherweise einen baufälligen Büroturm in Stadtrandlage schönreden soll, meint er im Core-Plus-Kontext tatsächlich eine Immobilie, die bereits gut läuft, aber durch Aufwertungsmaßnahmen noch besser laufen könnte.
Die Tatsache, dass immer größere Anteile am Transaktionsvolumen in den Core-Plus- oder teilweise sogar in noch riskantere Anlagebereiche gehen, heißt darum auch nicht, dass die Immobilienbranche in Goldgräberstimmung gerät und ins eigene Verderben rennt. „Betongold“ hat nach wie vor seine Berechtigung als Synonym für die Immobilie.
Autor Markus Reinert ist Vorstandsvorsitzender (CEO) der IC Immobilien Holding AG, Frankfurt.
Foto: IC Immobilien
