Schwarmfinanzierungen für Immobilien sind ein wachsendes Marktsegment in Deutschland. Allerdings sollten bei der Auswahl der Projekte wichtige Kriterien beachtet werden. Gastbeitrag von Michael Stephan, Geschäftsführer von iFunded
Über Online-Anbieter vermittelte Schwarmfinanzierungen sind eines der am schnellsten wachsenden Segmente für Investments in deutsche Immobilien. Die Anlageform etabliert sich als Alternative zu den klassischen Immobilienpublikumsfonds.
Dennoch ist der Erwerb von Nachrangdarlehen grundsätzlich mit gewissen Risiken verbunden. Kürzlich meldete der erste Entwickler eines schwarmfinanzierten Immobilienprojekts Insolvenz an – ob die Anleger ihr investiertes Geld zurückerhalten, ist bislang unklar.
Sorgfältige Auswahl unabdingbar
Zwar übernehmen digitale Plattformen nicht die Funktion eines Anlageberaters, was sie ja auch nicht dürfen, sondern die eines Vermittlers. Dennoch ist es von großer Wichtigkeit, dass die Anbieter ausreichend Vertrauen in das von ihnen vertriebene Produkt schaffen.
Die sorgfältige Auswahl des jeweiligen Projektentwicklers ist daher unabdingbar. Doch welche konkreten Maßnahmen zur Prüfung sollten Anbieter von Crowdinvestments ergreifen, um die Anlegerrisiken transparent zu gestalten und gleichzeitig zu minimieren?
Erstens: Genau auf die Rahmenbedingungen achten
Wie seriös das jeweilige Projektvorhaben ist, zeigt sich häufig schon bei der ersten Prüfung: Ein wichtiger Maßstab für die Kompetenz eines Entwicklers ist dessen Track-Record, der als Referenzliste über die bisher realisierten Projekte dient.
Ein weiterer elementarer Faktor ist das eigene finanzielle Engagement: Nur wenn der Entwickler ausreichend Eigenkapital investiert und im Krisenfall selbst haftet, kann zweifelsfrei sichergestellt werden, dass er bis zur Rückzahlung des Kapitals an die Anleger ein wirtschaftliches Interesse an seinem Projekt verfolgt.
Zudem muss Klarheit herrschen, was die juristischen Verhältnisse des Unternehmens und dessen Gesellschaftsstrukturen betrifft.
Die meisten unseriösen Angebote werden von den Plattformen bereits im Anfangsstadium aussortiert – sei es, weil kein realistischer Zeitplan erstellt wurde, oder weil der Projektentwickler zu wenig Erfahrung mit der jeweiligen Nutzungsart vorweisen kann. Zwanzig entwickelte Wohnprojekte sind schließlich kein Garant dafür, dass er auch über die nötigen Kompetenzen für die Modernisierung eines Fachmarktzentrums verfügt.
Zweitens: Angebotsprüfung nach Vorbild der Banken
Angenommen, die elementaren Voraussetzungen wirken stimmig. Dennoch kann ein Projektplan, der auf den ersten Blick realistisch wirkt, auf tönernen Füßen stehen. Es ist daher seitens der Plattform notwendig, sämtliche Kosten auf Plausibilität zu prüfen.
Dazu gehört es, die Baukosten genauso wie die Prognose der zukünftigen Erlöseinnahmen detailliert zu prüfen. Zudem muss die Plattform analysieren, ob das Projekt auch den jeweiligen Bedürfnissen auf dem Markt entspricht. Die Investmentplattform muss dazu mithilfe erfahrener Immobilienexperten prüfen, ob die Einschätzung des Entwicklers nicht zu positiv ausfällt. Spezialisten sind dabei wichtiger als Generalisten.
Es sollten ausschließlich Projekte ins Portfolio aufgenommen werden, für deren Prüfung innerhalb des Unternehmens ausreichend Kompetenz zur Verfügung steht. Darüber hinaus sind Kooperationen mit etablierten Immobilienbewertern von Vorteil, denen unter anderem eine Fülle von Research-Daten zur Verfügung steht.
Seite 2: Transparenz für die Anleger schaffen
