Vermieter von Einzelhandelsimmobilien spüren den Druck des Onlinehandels, ihre Mieter können sich steigende Mieten immer seltener leisten. Doch die Kaufpreise steigen weiter. BNP Paribas hat das Einzelhandelssegment und die Gründe für diese Entwicklung analysiert.
Die Umsätze im deutschen Einzelhandel wachsen schon seit sieben Jahren kontinuierlich, das liegt an guten Rahmenbedingungen und einem stabilen Verbrauchervertrauen, wie aus einer Analyse von BNP Paribas hervorgeht.
Doch befinde sich der Handel in einem Transformationsprozess und es sei gerechtfertigt, vom größten Wandel seit der Einführung der Selbstbedienung zu sprechen. Während die Konkurrenz des Onlinehandels am Vermietungsmarkt bereits spürbar sei, lasse der anhaltende Investorenwettbewerb die Preise für Hightstreet-Objekte in besten Lagen steigen.
Druck auf Mieten
Durch diese Entwicklung können viele Konzepte nur noch geringere Mieten finanzieren. Von den 64 regelmäßig von BNP Paribas Real Estate analysierten Städten weisen 24 im Vergleich zum Vorjahr gesunkene Spitzenmieten auf und nur drei können einen leicht höheren Wert erreichen. An 37 von 64 beobachteten Standorten sind die Höchstmieten damit noch konstant geblieben.
Bemerkbar mache sich die zunehmende Preissensibilität potenzieller Mieter auch in den größten Shoppingmetropolen, an vier der sieben größten deutschen Retailmärkte sind die Top-Mieten im Vorjahresvergleich um jeweils zwei Prozent gesunken: In Frankfurt (300 Euro pro Quadratmeter), Düsseldorf (280 Euro pro Quadratmeter), Hamburg (275 Euro pro Quadratmeter) und Köln (275 Euro pro Quadratmeter).
Der einzige Standort mit einer etwas steigenden Tendenz sei Berlin mit plus drei Prozent auf 320 Euro pro Quadratmeter, während die Mietpreisniveaus in München und Stuttgart wie auch in den vergangenen Jahren stabil waren, bei 370 Euro pro Quadratmeter und 275 Euro pro Quadratmeter.
Angebotsmangel lässt Kaufpreise steigen
Allerdings gelte die Spitzenmiete per Definition für einen 100-Quadratmeter-Standardshop mit idealen Voraussetzungen und bilde damit nur ein sehr kleines Marktsegment ab. Hierfür gebe es immer noch eine ausreichende Nachfrage aus den verschiedensten Branchen.
Bei den Kaufpreisen für Geschäftshäuser an Einkaufsstraßen bestimme hingegen das Angebot den Preis. Insgesamt habe das Investmentvolumen in Deutschlands Einkaufslagen 2016 3,1 Milliarden Euro betragen und damit 21 Prozent weniger als im sehr starken Vorjahr. Mit rund 57 Prozent entfalle dabei erneut das Gros des Umsatzes auf Städte außerhalb der Big Six.
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Die Gründe hierfür sind laut BNP Paribas zum einen die nach wie vor geringe Verfügbarkeit von Premium-Einzelhandelsimmobilien in den A-Lagen der sechs Top-Standorte, zum anderen aber auch die Struktur Deutschlands mit einer Vielzahl an Städten mit gut funktionierenden Einkaufslagen und entsprechendem Angebot an Core-Investments auch außerhalb der großen Metropolen. Daher hätten die Kaufpreise für Geschäftshäuser auch in einem Großteil der weiteren analysierten Großstädte noch einmal zugelegt.
Entwicklung der Top-Standorte
Bei den Top-Standorten setzt sich laut BNP Paribas München als teuerster deutscher Standort (Kaufpreisvervielfältiger : 24 bis 31) nur knapp vor die Hauptstadt Berlin (23 bis 30).
In Hamburg (23 bis 29,5) werde im Spitzensegment tendenziell nur geringfügig mehr bezahlt als in Frankfurt (23 bis 29) und Düsseldorf, Köln und Stuttgart folgen dahinter gleichauf (je 23 bis 28). Gerade in dieser Assetklasse finde man aber immer wieder Ausreißer, bei denen die Preise noch deutlich höher liegen. (kl)
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