Der europäische Immobilienmarkt befindet sich in einer späten Phase seines Zyklus, das erschwert die Suche nach Rendite. In den Segmenten Büro, Einzelhandel und Logistik gibt es an vereinzelten Standorten noch die Aussicht auf Gewinne.
Das BIP der Eurozone ist in den ersten drei Monaten dieses Jahres, dank des gestiegenen Verbrauchervertrauens, um 1,7 Prozent gewachsen. Zudem hat der Wahlsieg Emmanuel Macrons im Mai die Sorge um ein immer populistischeres Europa gedämpft.
„Ein positiver politischer und ökonomischer Rahmen sollte die europäischen Immobilienmärkte unterstützen“, sagt Monika Sujkowska, Real Estate Investment Strategy and Research bei Aviva Investors.
Auch wenn europäische Immobilien laut Aviva Investors immer noch einen Spread zu festverzinslichen Anlagen bieten, seien gute Werte immer schwieriger zu finden. Die Preisanalyse des Asset Managers deutet darauf hin, dass die Anleger in ihrer Wahl der Vermögenswerte anspruchsvoller werden müssen, insbesondere wenn sie die Anforderungen an die Nominalrendite erfüllen wollen.
Aussichtsreiche High-Street-Objekte
Daher werde das Mietwachstum ein entscheidender Faktor für die Rendite sein, während sich das Kapitalwachstum verlangsamen werde. Im Einzelhandelssektor dürften die Mieten in den Top-Lagen in den kommen fünf Jahren steigen.
Die besten risikoadjustierten Renditen könnten Investoren in Deutschland, den Niederlanden, Belgien, Spanien, Schweden und Irland erreichen. Für deutsche High-Street-Einzelhandelsvermögen werde in den kommenden fünf Jahren eine Gesamtrendite von 4,4 Prozent pro Jahr erwartet, ein stabiler Einkommensstrom.
Investoren sollten zudem die Entwicklung im deutschen Prime-Office-Markt beobachten, dort seien die Leerstandsquoten besonders niedrig.
Ebenso gute Werte würden gewerbliche Immobilien in Belgien, Frankreich, Italien und Luxemburg bieten. Dieser Sektor profitiere von strukturellen Trends wie dem Wachstum der Produktion und des E-Commerce-Sektors, was die Nachfrage nach Lager- und Lieferhubs angekurbelt habe.
Immobilienzyklus fortgeschritten
Der Markit Eurozone Manufacturing Purchasing Managers Index verzeichnete im Mai einen Rekordwert von 56,8 Prozent, den höchsten Stand seit 2011. Für den europäischen Gewerbesektor prognostiziert Aviva Investors in den nächsten fünf Jahren eine Gesamtrendite von 5,2 Prozent.
Aktuell sei der Immobilienzyklus fortgeschritten, daher sollten Investoren wenig Risiko eingehen. Hebeleffekte sollten nur als Beihilfe eingesetzt werden, da sich das Kapitalwachstum verlangsamt und die Zinsen mittelfristig steigen werden.
Renditen mit hohen Einkommensrisiko sollten gemieden werden. Büroaktiva in Dublin und in Teilen von Mitteleuropa seien riskant. Diese Märkte hätten sich rasant entwickelt, wodurch das Risiko des Überangebots gestiegen sei. Der Zeitpunkt sei gut, um schwache Vermögenswerte abzustoßen, da dies schwieriger werde, sobald der Zyklus in eine ungünstigere Phase komme.
Städte mit guten demografischen und wirtschaftlichen Perspektiven, einem wachsenden und qualitativ hochwertigen Arbeitsmarkt, einem einladenden Geschäftsumfeld und einer wirksamen Governance sowie kulturellen Anziehungskraft werden angesichts der strukturellen Veränderungen im Immobiliensektor am besten positioniert sein, auch wenn die Preise jetzt schon vergleichsweise hoch sind. (kl)
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