Wer eine Immobilie finanziert, braucht während der Laufzeit oftmals mehrere Anschlussfinanzierungen. Mit einem Forward-Darlehen kann dies um mehrere tausend Euro günstiger werden – sofern die Zinsen steigen.
Mit einem Forward-Darlehen können sich Verbraucher, deren Zinsbindung erst in einigen Jahren ausläuft, die aktuell niedrigen Zinsen schon zum jetzigen Zeitpunkt für ihre Anschlussfinanzierung sichern.
Das gemeinnützige Verbraucherportal Finanztip hat errechnet, dass eine Baufinanzierung in durchschnittlicher Höhe dadurch um mehrere tausend Euro günstiger werden kann, sollten die Zinsen in den kommenden Jahren steigen.
Abschluss fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung möglich
Fast jeder siebte Kunde schließe zurzeit bei Finanzierungsvermittlern wie Dr. Klein oder Interhyp ein Forward-Darlehen ab. Damit können sich Immobilienkäufer bis zu fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindung ihrer Baufinanzierung die aktuell günstigen Zinsen sichern.
„Wenn meine Zinsbindung in weniger als drei Jahren ausläuft, sollte ich über ein Forward-Darlehen nachdenken“, rät Dirk Eilinghoff, Experte für Baufinanzierung bei Finanztip. „Wer beispielsweise 2009 einen Baukredit von 200.000 Euro zu 4,5 Prozent für zehn Jahre aufgenommen hat, sollte nicht bis 2019 warten, sondern bereits heute den Anschlusszins verhandeln.“ Denn steigen die Zinsen in den kommenden zwei Jahren, seien tausende Euro Ersparnis drin.
15.000 Euro weniger an Zinsen
Eine Beispielberechnung verdeutlicht laut Finanztip das Einsparpotenzial: Für einen Baukredit mit festen Zinsen für zehn Jahre verlangen Banken derzeit etwa 1,5 Prozent pro Jahr an Zinsen.
Bei einem durchschnittlichen Forward-Aufschlag von 0,35 Prozent, wie ihn der Finanzierungsvermittler Dr. Klein für die ersten Monate 2017 errechnet hat, ergebe sich ein Zinssatz von 1,85 Prozent für das Forward-Darlehen.
Würden im genannten Beispiel die Bauzinsen bis zur Ablösung des Darlehens in zwei Jahren auf 2,85 Prozent steigen – wie zuletzt Ende 2013 –, so spare der Kunde deutlich. „2009 lag die durchschnittliche Tilgung bei einem Prozent“, erklärt Eilinghoff. „Bei der daraus resultierenden Restschuld von 175.000 Euro fallen allein in den zehn folgenden Jahren gut 15.000 Euro weniger an Zinsen an.“
Rechtzeitig ein Forward-Darlehen ansprechen
Bei einem Forward-Darlehen geht die Bank vom heutigen Zinsniveau aus und verlangt dann einen Aufschlag als Puffer für künftige Zinssteigerungen. In der Regel liegt er bei wenigen Zehntelprozentpunkten. Als Grundregel gilt: Je länger die Zeit bis zur Ablösung des alten Baukredits, desto höher der Aufschlag.
„Wichtig ist vor allem, dass Verbraucher frühzeitig die Möglichkeit des Forward-Darlehens bei ihrer Bank ansprechen“, rät Eilinghoff. Zudem sei es ratsam, Vergleichsangebote bei den großen Kreditvermittlern einzuholen. „Denn bei der genauen Ausgestaltung des Forward-Darlehens gibt es durchaus Unterschiede zwischen den einzelnen Banken“, so Eilinghoff.
Darlehen muss abgenommen werden
Verbraucher sollten allerdings sicher sein, dass sie den neuen Baukredit nach der Vorlaufzeit auch wirklich benötigen. Wer etwa über den Verkauf der Immobilie nachdenke, sollte die Finger von einem Forward-Darlehen lassen.
Denn für die Nichtabnahme des Darlehens nach einem Verkauf verlangt die Bank eine Entschädigung. Auch ausbleibende Zinssteigerungen beim Baugeld sind laut Finanztip kein Grund für einen Verzicht auf das Darlehen. Liegen die Zinsen nach der Vorlaufzeit auf dem heutigen Niveau, müsse der Forward-Kunde trotzdem den vereinbarten Zins zahlen. Dirk Eilinghoff rät: „Verbraucher sollten nicht nur auf den Zins schauen, sondern auch ihre persönliche und berufliche Entwicklung einschätzen, bevor sie sich festlegen“, rät Eilinghoff. (bk)
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