Der deutsche Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt zeigt im ersten Quartal 2017 nach Aussage von Jones Lang LaSalle eine ungebremste Dynamik. Das Transaktionsvolumen sei das höchste, das jemals zu einem Jahresauftakt verzeichnet wurde.
Deutsche und internationale Investoren tätigten nach Angaben von Jones Lang LaSalle (JLL) im ersten Quartal Käufe mit einem Gesamtvolumen von 12,6 Milliarden Euro.
„Das ist das volumenmäßig beste jemals dokumentierte Quartal zu einem Jahresauftakt und gleichbedeutend einem Plus gegenüber dem ersten Quartal 2016 von fast 60 Prozent“, berichtet Timo Tschammler, CEO bei JLL Germany.
Keine Transaktion im Milliardenbereich
Besonders erwähnenswert sei, dass dieses Ergebnis ohne eine einzige Transaktion im Milliardenbereich erreicht wurde. Der größte Abschluss des Quartals sei der Verkauf eines deutschlandweiten Logistik-Portfolios für rund 975 Millionen Euro gewesen, gefolgt von Transaktionen allesamt unterhalb der 300-Millionen-Grenze.
„Demgegenüber konnten wir eine außergewöhnliche Dynamik von Transaktionen zwischen 50 und 100 Millionen Euro beobachten. In dieser Größenordnung summierten sich die Transaktionen auf rund 3,2 Milliarden Euro“, erklärt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
Objektangebot wird größer
Die allgemein und verstärkt in den letzten Wochen und Monaten beklagte Produktarmut im deutschen Markt könne JLL aktuell nicht mehr bestätigen. „Weiterhin überwiegt zwar die Nachfrage und wahrscheinlich wäre das Transaktionsvolumen bei einem größeren Angebot noch höher ausgefallen, aber vermehrt nutzen Verkäufer die derzeit gute Marktlage, um sich von Immobilien zu trennen“, berichtet Tschammler.
Wichtig sei in diesem Kontext jedoch auch die Feststellung, dass nicht alle am Markt gehandelten Produkte auch einen Käufer finden würden. „Sicherheit, genaue Prüfung und solide Finanzierung sind nach wie vor Kennzeichen des deutschen Marktes, der sich zwar seit 2010 in einem steten Aufwärtstrend befindet, aber noch keine Anzeichen einer Trendumkehr oder gar einer Fehlentwicklung erkennen lässt“, so Tschammler.
Unterdurchschnittliches Wachstum in den Big 7
In der Gesamtstatistik des ersten Quartals 2017 entfielen laut JLL auf die sieben großen deutschen Investmentmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart aggregiert rund 46 Prozent des deutschlandweiten Transaktionsvolumens (5,8 Milliarden Euro).
Das unterdurchschnittliche Wachstum mache sich beim Blick auf den relativen Anteil bemerkbar. Dieser sank laut JLL um fünf Prozentpunkte. Damit habe der Anteil der Nicht-A-Städte am bundesweiten Transaktionsvolumen hat in den vergangenen zwölf Monaten zugelegt.
Büroimmobilien am begehrtesten
Büroimmobilien waren auch im ersten Quartal 2017 die beliebteste Anlageklasse der Investoren. Rund 5,2 Milliarden Euro wurden in dieses Segment investiert – 41 Prozent des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens.
Es folgen Einzelhandelsobjekte mit 18 Prozent (2,3 Milliarden Euro) und Lager-/Logistikimmobilien mit einem Anteil von 16 Prozent (zwei Milliarden Euro). Das von Investoren in diesen Sektor investierte Kapital habe sich im Vergleich zum ersten Quartal 2016 um 140 Prozent erhöht.
Anfangsrenditen weiter gesunken
Die starke Nachfrage hat laut JLL dafür gesorgt, dass die Anfangsrenditen auch zum Jahresbeginn weiter gesunken sind. Im Mittel über alle Big 7 hätten die Spitzenrenditen für Büroimmobilien gegenüber dem vierten Quartal 2016 um neun Basispunkte und gegenüber dem ersten Quartal 2016 um 66 Basispunkte auf 3,47 Prozent nachgegeben. Damit seien Büroimmobilien erstmals teurer als High Street Einzelhandelsimmobilien, für die die Rendite im Schnitt über alle sieben Hochburgen bei 3,48 Prozent liege.
„Zumindest bis zum Ende des Jahres sehen wir keine Trendumkehr. Büroimmobilien werden sich weiter verteuern und nochmals um voraussichtlich 15 Basispunkte nachgeben. Gepaart mit dem prognostizierten Mietwachstum ergeben sich auch für die Kapitalwerte neue Rekordmarken. So wird ein Quadratmeter Top-Bürofläche im Schnitt über alle sieben Hochburgen am Ende des Jahres 10.500 Euro kosten, ein Anstieg von elf Prozent gegenüber 2016“, so Tschammler.
Die Renditekompression treffe neben Büroimmobilien in etwas abgeschwächter Form nur noch auf Lager-/Logistikimmobilien zu. Erstmals seien die Renditen unter die Fünf-Prozent-Marke gesunken und erreichten im Schnitt 4,91 Prozent über alle sieben Logistikregionen. (bk)
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