Die Hansestadt Hamburg gehört zu den gefragtesten Standorten für Investments in Zinshäuser. Nach einem aktuellen Marktbericht von Grossmann & Berger werden die Preise für diese Objekte auch in 2018 auf neue Maximalwerte steigen.
Das Investmentgeschäft mit vermieteten Mehrfamilienhäusern – sogenannten Zinshäusern – in Hamburg boomt, so der Immobilienberater Grossmann & Berger.
Folglich hätten die maßgeblichen Marktparameter, der erzielbare Ertragsfaktor und der durchschnittliche erzielbare Quadratmeter-Kaufpreis, gemäß dem G&B-Preistrend im Jahresvergleich deutlich zugelegt. Der Maximal-Ertragsfaktor kletterte demnach von einem Wert von 30 im Jahr 2016 auf 34 im Jahr 2017.
„Durch das extreme Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot und die niedrigen Renditen bei anderen Investments werden die Preise für Zinshäuser in Hamburg auch im kommenden Jahr steigen. Mit einem Maximal-Faktor von 36 erwarten wir für 2018 ein neues Rekordhoch. Das wird Anleger jedoch nicht von weiteren Investments auf dem Hamburger Zinshausmarkt abhalten“, fasst Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, die Hauptergebnisse Marktberichts für Zinshäuser/Wohn-Investments Hamburg zusammen.
Minimal- und Maximal-Faktoren weiter im Aufwind
Die Maximal-Ertragsfaktoren in Höhe des 36-Fachen der Jahresnettokaltmiete ließen sich jedoch nur für Zinshäuser in absoluter Bestlage in den alsternahen Stadtteilen und der Hafen City erzielen.
„Dort müssen Käufer aufgrund der sehr niedrigen Renditen mehr Eigenkapital einsetzen“, sagt Steinbrinker. „Vergleichsweise attraktive Renditen können sie momentan ausschließlich mit sogenannten Potenzial-Zinshäusern an dezentralen, weniger gesuchten Standorten erwirtschaften.“
Auch die Minimal-Ertragsfaktoren erhöhten sich laut Grossmann & Berger, wenngleich nicht so stark wie die Maximal-Faktoren. 2016 hätten sie beim 17-Fachen, 2017 beim 18-Fachen der Jahresnettokaltmiete gelegen.
Für 2018 erwartet das Maklerunternehmen einen Anstieg auf das 19-Fache. Minimal-Ertragsfaktoren würden etwa für vermietete Wohnanlagen und Mehrfamilienhäuser in mäßigen Lagen südlich der Elbe aufgerufen.
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Preise in Bestlagen innerhalb eines Jahres um elf Prozent gestiegen
Auch die durchschnittlich erzielbaren Kaufpreise pro Quadratmeter Wohnfläche legten laut Grossmann & Berger von 2016 auf 2017 deutlich zu. Am oberen Ende der Preisskala hätten Verkäufer 2017 mit durchschnittlich 5.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rund elf Prozent elf Prozent mehr erzielt als im Vorjahr, am unteren Ende mit 1.900 Euro pro Quadratmeter rund zwölf Prozent mehr.
Noch deutlicher fielen die Steigerungsraten mit plus 40 Prozent und plus 111 Prozent im Fünf-Jahres-Vergleich von 2013 auf 2017 aus.
„Der Wohnungsmarkt ist trotz der gestiegenen Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen noch immer angespannt. Eine Trendwende bei der Mietentwicklung ist bisher ausgeblieben. Daher sind die Preise 2017 in vielen Teilbereichen des Hamburger Zinshausmarktes signifikant gestiegen“, führt Steinbrinker aus. „2018 dürfte der Maximal-Kaufpreis mit 5.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zum ersten Mal die 5.000er-Marke überschreiten. Die Minimal-Kaufpreise werden voraussichtlich auf 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen.“ (bk)
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