Gepflegte und modernisierte Immobilien erreichen laut Wüstenrot Immobilien ein höheres Preisniveau und erwirtschaften auch deutlich höhere Mieten als Objekte mit Instandhaltungs- und Modernisierungsrückständen.
Beim Kauf einer älteren Eigentumswohnung etwa sollte beachtet und bei der Preisfindung berücksichtigt werden, dass oftmals die von der Eigentümergemeinschaft gebildeten Rücklagen nicht ausreichen, um erforderliche Instandhaltungen durchzuführen. Sonderumlagen zwischen 20.000 und 40.000 Euro pro Wohnung seien deshalb keine Seltenheit.
Instandhaltungskosten sind vom Vermieter zu tragen
Instandhaltungskosten sind außerdem mietrechtlich vom Vermieter zu tragen und schmälern im Jahr der Entstehung die Mieteinnahmen. Bei umfangreichen Modernisierungen bietet das Mietrecht die Möglichkeit einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung.
Wer vor so einer Frage steht, sollte sich unbedingt vor dem Kauf rechtlich und steuerlich beraten lassen, denn die rechtlichen Fallstricke sind groß. Ebenso können die Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Während ein alleiniger Eigentümer eines Mehrfamilienhauses selbst die Verwaltung übernehmen oder einen Verwalter beauftragen muss und alle Instandhaltungskosten allein trägt, werden die fremden Verwaltungskosten bei Miteigentum einer Eigentumswohnung nur für die eigene Wohnung und die Instandhaltungskosten im Verhältnis zum Miteigentumsanteil gezahlt.
Eine Bewertung des aktuellen Marktpreises durch einen erfahrenen und neutralen Immobilienmakler bietet sich laut Wüstenrot Immobilien an. Die objektive Immobilienbewertung erfasse sämtliche Stärken und Schwächen der Immobilie und helfe beim Aufbau der Finanzierung.
Langfristiges Ziel bei der Finanzierung nicht aus den Augen verlieren
Wurde das passende Objekt gefunden, gilt es, die passende Finanzierung auszuwählen. Kapitalanleger entscheiden sich häufig für die Aufnahme hoher Fremdmittel, weil Schuldzinsen steuerlich abzugsfähig sind. Dabei sollte aber das langfristige Ziel nicht aus den Augen verloren werden.
Anlagemotiv ist nicht der Erwerb von Steuervorteilen, sondern die Schaffung eines Vermögensgegenstands, so Wüstenrot Immobilien. Ratsam sei, die Finanzierung so auszurichten, dass spätestens zum Renteneintritt die Entschuldung erfolgt ist, damit die Mieteinnahmen zur Aufstockung des monatlichen Haushaltsbudgets beitragen können.
Daher empfiehlt es sich, möglichst lange Zinsbindungsfristen mit höheren Tilgungssätzen zu wählen, da diese das Zinsanschlussrisiko bei Verlängerungen verringern oder vermeiden.
Ein Tilgungsbausparvertrag etwa verbinde Steuervorteil und Planbarkeit und stelle eine Option für sicherheitsbewusste Kapitalanleger dar. Seien während der Kreditlaufzeit größere Sonderzuflüsse aus ablaufenden Anlageformen oder aus Erbschaften zu erwarten, solle die Einbindung in die Finanzierung geprüft und gegebenenfalls darauf abgestellt werden.
Schnellere Tilgung möglich
Trotz der derzeit recht hohen Immobilienpreise kann sich der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage lohnen. Ein fiktiver Vergleich der Tilgungspläne 2017 mit 1994/95 zeige, dass sich die derzeit niedrigen Zinsen in Kombination mit erhöhter Tilgung trotz des aktuell deutlich höheren Preisniveaus positiv auf die Entschuldung auswirken.
Während heute ein Darlehen von 250.000 Euro mit einer Zinsbindung von 15 Jahren, einem Zinssatz von zwei Prozent und einer Tilgung von drei Prozent zu einer monatlichen Belastung von 1.042 Euro führe, seien es Mitte der 90er-Jahre bei einem Zinssatz von acht Prozent und einer Tilgung von einem Prozent knapp 1.900 Euro gewesen.
„Die aktuell niedrigen Zinsen ermöglichen eine hohe Tilgung und schnelle Entschuldung – und wirken quasi wie ein Schutzschirm vor Risiken“, sagt Dörner.
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