Kreditnehmer, die selber bauen, sollten besonders auf die Konditionen ihres Darlehens achten. Hängt die Fälligkeit der Raten vom Baufortschritt ab, kann jede Verzögerung extra kosten. Warum auch ein Darlehensvertrag mit günstigen Effektivzinsen teurer werden kann:
Die hohe Nachfrage nach Immobilien verändert auch die Anforderungen an die Immobilienfinanzierung. Weil es gerade in gefragten Städten weniger Bestandsobjekte gibt, spielt der Kauf von Bauträgerobjekten eine zunehmend größere Rolle. Das geht aus einer Erhebung von Interhyp hervor.
Damit werde das Thema Bereitstellungszinsen und bereitstellungszinsfreie Zeit für immer mehr Kreditnehmer wichtig. „Wie teuer ein Darlehen wirklich ist, hängt nicht nur allein vom Effektivzins ab – sondern auch von den Kosten für verspätet abgerufene Kredittranchen“, sagt Mirjam Mohr, Vorstandsmitglied bei der Interhyp AG.
Teure Bauverzögerungen
Laut einer deutschlandweiten Erhebung von Interhyp werden aktuell rund 20 Prozent aller Finanzierungen für eigene Bauvorhaben und 15 Prozent für den Kauf von Bauträgerimmobilien benötigt. In Großstädten liege der Anteil von Bauträgerobjekten bei teilweise über 40 Prozent. Das hat Auswirkungen auf die Finanzierung.
Während Käufer ein bestehendes Einfamilienhaus oder eine Bestandswohnung kurzfristig nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags bezahlen, würden im Bau befindliche Objekte schrittweise finanziert. Wann welche Rate fällig wird, hänge neben Einzelverträgen vor allem vom Baufortschritt ab. Für die Immobilienfinanzierung würden diese Abruffristen deutliche Unterschiede bedeuten.
Ob ein harter Winter, Probleme beim Beschaffen der Baustoffe oder fehlende Genehmigungen: Kommt es zu Verzögerungen, verändere sich der Kreditabruf. Wie die Wohntraumstudie von Interhyp zeigt, hat der Bau bei jedem zweiten Eigentümer (47 Prozent) länger gedauert als erwartet. Stockt es auf der Baustelle, schiebe sich die Auszahlung eines Teildarlehens auf. Für diese Verzögerungen verlangen Banken Bereitstellungszinsen.
Deutliche Unterschiede bei Bereitstellungszinsen
Nach einer Auswertung von Interhyp unter knapp 400 Kreditinstituten schwanken die Bereitstellungszinsen deutlich. Die Gebühren, die zwischen dem Darlehensabschluss und der Auszahlung anfallen, würden je nach Anbieter zwischen rund zwei Prozent und drei Prozent pro Jahr liegen, wobei die Mehrheit drei Prozent pro Jahr aufrufe.
Doch nicht nur die Höhe dieser Konditionen sei für Kreditnehmer entscheidend, sondern ebenso der Zeitpunkt, ab wann sie erhoben werden – nach der bereitstellungszinsfreien Zeit. Bei vielen Banken müssten Kreditnehmer zahlen, sobald die Laufzeit des Darlehens beginnt, bei anderen ab dem dritten, vierten oder sechsten Monat.
Einige Institute würden erst ab einem Jahr Bereitstellungszinsen verlangen. „Kreditnehmer, die selbst bauen oder vom Bauträger kaufen, müssen neben den Effektivzinsen dringend die Frage klären, ab wann und in welcher Höhe Bereitstellungszinsen anfallen. Ein günstiges Darlehen mit niedrigen Effektivzinsen kann sonst bei einer Bauverzögerung schnell zu einem teuren Darlehen werden“, rät Mohr. (kl)
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