Cash. sprach mit Oliver Moll, Geschäftsführer von Moll & Moll Zinshaus, über die Nachfrage nach Zinshäusern und die Konsequenzen der hohen Kaufpreise für die erzielbaren Renditen.
Cash.: Wie haben sich Nachfrage und Angebot im Anlagesegment Zinshäuser in den vergangenen zwölf Monaten entwickelt und welche Anlagemotive beobachten Sie bei den Käufern?
Moll: Nach wie vor übersteigt die Nachfrage das Angebot bei Weitem. Wir und andere große Makler sind eigentlich so gut wie ausverkauft. Die wesentlichsten Motive für den Erwerb eines Zinshauses sind die Unsicherheit im Hinblick auf die Stabilität der Börsen, die niedrigen Zinsen für Investments, die Negativzinsen auf hohe Guthaben und die Angst vor einer Inflation.
Lassen sich zum aktuellen Kaufpreisniveau in den Metropolen noch ertragreiche Objekte finden? Stehen für die Käufer derzeit nach Ihren Erfahrungen eher die aktuelle Mietrendite oder andere Erwägungen im Vordergrund?
Die genannten Motive führen dazu, dass Anleger häufig Entscheidungen treffen, die rational nicht unbedingt nachvollziehbar sind und zum Teil auch mit der Wohlfahrt von Folgegenerationen begründet werden. Ertragreiche Objekte gibt es kaum noch. Und wenn, dann nur zu sehr hohen Risiken. Die durchschnittliche Nettoverzinsung nach Hinzurechnen der Ankaufskosten und Abzug der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten nähert sich inzwischen der Zwei- bis 1,5-Prozent-Marke. Und das bei Mieten, die dank der Mietpreisbremse eher weiter stagnieren werden. Kein gutes Szenario. Deswegen lässt sich das Ganze nur unter den Aspekten „Angst“, „Sicherung“, „fehlende Alternativen“ und „Wohlfahrt von Folgegenerationen“ nachvollziehen. Auch auf den Exit wird nicht mehr spekuliert: Wer heute zum 30-fachen einkauft, kann nicht davon ausgehen, zu einem noch höheren Faktor zu verkaufen.
Sollten Käufer derzeit eher auf gute und sehr gute oder eher auf mittlere Lagen setzen?
Käufer sollten eher auf die einfachen bis mittleren Lagen setzen, wenn sie noch Potenziale heben wollen. Durch gutes Management kann man bei der einen oder anderen Immobilie durchaus noch positive Szenarien berechnen und managen. Sei es aus den Mieten oder der Struktur heraus.
Gute Lagen sind eigentlich zur ewigen Stagnation und damit zu Verlusten verdammt. Die Mietpreisbremse wird verhindern, dass solche Immobilien die Inflation schlagen können oder der Wert so stark steigt, dass die Ankaufskosten wieder reinkommen. Sehr gute Lagen haben zumindest noch ein Absicherungspotenzial.
Seite zwei: Kriterien zur Auswahl eines Zinshauses
