Bei der Darlehensvergabe sind die Banken regulatorisch dazu verpflichtet, vor allem durch Basel III, für unterschiedliche Risikopositionen auf ihrer Passivseite unterschiedlich hohe Eigenkapitalpuffer zu bilden.
Bei Immobilienkrediten hängt dies neben anderen Faktoren stark vom Beleihungsauslauf ab, also von der Fremdkapitalquote bezogen auf den Beleihungs- wert beziehungsweise von der jeweiligen Tranche.
Verkürzt gesagt: Beleihungsausläufe deutlich oberhalb von 80 Prozent müssen mit sehr viel Eigenkapital hinterlegt werden und sind für viele Banken daher unattraktiv.
Lücke durch Eigenkapital schließen
Liegt der Marktwert aber doppelt so hoch wie der Beleihungswert, was vereinzelt schon zu beobachten ist, beträgt der tatsächliche Verschuldungsgrad in diesem Fall aber lediglich 40 Prozent des Marktwertes.
Diese Lücke kann natürlich durch zusätzliches Eigenkapital geschlossen werden, sofern es vorhanden ist und sich der Investor mit einem niedrigen Leveraging zufriedengibt. Oder es springen ambitioniertere Banken oder alternative Fremdkapitalgeber ein – wie beispielsweise Immobilienkreditfonds.
Zu unterscheiden ist dabei zwischen Mezzanine- und Whole-Loan-Fonds. Während erstere die unteren Senior-Kredittranchen bis etwa 60 Prozent LTV (Loan-to-Value) den Banken überlassen und sich auf die rentable, da relativ hochverzinste und häufig nachrangig besicherte Junior-Tranche zwischen 60 und 80 Prozent konzentriert, decken letztere die gesamte Bandbreite ab.
Mezzanine-Fonds sind besonders flexibel
Im Junior-Bereich werden mitunter Zinssätze im zweistelligen Bereich aufgerufen, bis zu 14 Prozent sind keine Seltenheit. Doch das bedeutet nicht, dass die Kreditnehmer schon sehr verzweifelt sein müssten. Vielmehr ist ein solches Instrument als ein Baustein unter vielen in einer komplex strukturierten Immobilienfinanzierung zu verstehen.
Zudem kommen Mezzanine-Fonds häufig bei relativ kurzfristigen Überbrückungskrediten zum Einsatz und werden dabei für ihre höhere Flexibilität gegenüber klassischen Bankkrediten geschätzt. Für den Whole-Loan-Kredit betragen die Zinsen hingegen weniger als die Hälfte im Vergleich zu der typischen Mezzanine-Finanzierung.
Aber auch diese Zinserträge sind hoch genug, um nach Abzug der Kosten den Fondsinvestoren eine Rendite in Aussicht zu stellen, die spürbar oberhalb von 3,5 Prozent liegt.
Überschaubare Risiken
Zudem ermöglichen die regelmäßigen Zinszahlungen einen konstanten, gut prognostizierbaren Cashflow, auf den institutionelle Investoren angewiesen sind. Neben diesen Renditeaussichten sprechen für Investoren noch weitere Gründe für ein Investment in Kreditfonds.
In Relation zur Rendite sind die Risiken überschaubar. Zwar handelt es sich um die höheren Kredittranchen, noch dazu zumeist nachrangige. Doch davor steht ja noch das Eigenkapital in der Haftungskaskade.
Zudem sind zumindest die großvolumigeren Kreditfonds in eine Vielzahl an Immobilienkrediten für unterschiedlichste Objekte investiert und damit breit diversifiziert.
Mehrere Gründe für Verbreitung von Immobilienkreditfonds
Wenn man davon ausgeht, dass ein massiver Einbruch der Immobilienmärkte über die gesamte Bandbreite hinweg derzeit eher unwahrscheinlich ist, erscheinen ausreichend diversifizierte Immobilienkreditfonds nicht als besonders riskante Anlage. Einige Gruppen von institutionellen Investoren schätzen dieses Instrument zudem aus regulatorischen Gründen.
Größere Versicherungen zum Beispiel, die nach Solvency II reguliert werden, müssen ihre Engagements in Kreditfonds mit weniger Eigenkapital unterlegen als klassische Eigenkapital-Immobilienfonds: je nach Laufzeiten und Beleihungsgrenzen nur drei bis fünf Prozent gegenüber bis zu 60 Prozent bei manchen Eigenkapitalfonds.
Es sprechen also durchaus mehrere Gründe für die weitere Verbreitung von Immobilienkreditfonds. Im gegenwärtigen Umfeld aus Kapitalmarktsituation und Regulatorik sehen sowohl Fondsinvestoren als auch Kreditnehmer überwiegend Vorteile bei diesem Instrument.
Bei der Auswahl des Fondsinitiators kommt es jedoch in erster Linie darauf an, dass dieser über einen guten Marktzugang zu geeigneten Objekten verfügt.
Lesen Sie den vollständigen Artikel in der aktuellen Cash.-Ausgabe 6/2018.
Autor Lahcen Knapp ist CEO der Empira AG.
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