Der aktuelle FAP-Mezzanine-Report zeigt einen wachsenden Markt für nachrangige Immobilienfinanzierungen. Insbesondere institutionelle Investoren würden ihr Engagement in diesem Marktsegment verstärken. Für Finanzierungen an Bestandsobjekten werde im Schnitt eine Verzinsung von neun Prozent erreicht.
Das Finanzierungsberatungsunternehmen FAP aus Berlin hat den deutschen Markt für Mezzanine-Finanzierungen analysiert.
Das für Immobilienvorhaben ausgereichte Nachrangkapital des von FAP analysierten Marktes lag demnach in den letzten zwölf Monaten bei circa 2,6 Milliarden Euro. Damit konnten im laufenden Jahr Immobilieninvestments und Projektentwicklungen mit Gesamtinvestitionskosten in Höhe von rund 17,5 Milliarden Euro realisiert werden.
„Nachrangfinanzierungen sind eine feste Größe im Finanzierungsmarkt und werden weiter zulegen“, kommentiert FAP-Gründer und Geschäftsführer Curth-C. Flatow.
Konzentration auf Top-7-Städte nimmt zu
Die Kapitalgeber finanzieren lut FAP zu 49 Prozent bundesweit, dieser Wert habe vor zwölf Monaten noch bei 60 Prozent gelegen.
Deutlich zugenommen habe der Anteil der Investoren, die sich ausschließlich auf die deutschen Top-7-Städte fokussieren – von sieben Prozent in 2016 auf nunmehr 17 Prozent. Weitere 34 Prozent finanzieren in Metropolregionen (die 15 größten deutschen Städte), dieser Wert habe sich kaum verändert (2016: 33 Prozent).
Projektentwicklungen werden laut FAP mehrheitlich mit einer Eigenkapitalquote von fünf bis zehn Prozent finanziert, der Auslauf (LTC) liege damit zwischen 90 und 95 Prozent der Gesamtinvestitionskosten.
Im Bestand liege die Beleihungsobergrenze (LTV) bei durchschnittlich 88 Prozent. Im Vorjahresvergleich angestiegen sei die Anzahl risikofreudiger Anbieter, die über 90 Prozent LTV bei Bestandsprojekten begleiten. Durchschnittlich würden zwölf Prozent des Marktwertes als Eigenmittel eingebracht.
Breites Feld von Assetklassen wird finanziert
Welche Immobilien werden von den Kapitalgebern finanziert? Im Bestand liegen laut FAP die Segmente Wohnen, Büro und Mixed Used auf den ersten drei Plätzen. Weiterhin beliebt seien Handelsimmobilien und Hotels. Das Feld reiche bis hin zu Parkhäusern, Freizeitimmobilien, Gesundheitsimmobilien und Flüchtlingsunterkünften.
In der Projektentwicklung stehen laut FAP die Assetklassen Wohnen, Büro und Handelsimmobilien auf den Rängen eins bis drei. Auch dort zeige sich eine breite Streuung der finanzierten Assetklassen über Hotels, Logistikimmobilien, Ärztehäuser bis hin zu Freizeitimmobilien.
Verzinsungen für Mezzanine-Finanzierungen relativ stabil
Die Verzinsungserwartung der Kapitalgeber in der Bestandsfinanzierung liegt zwischen sechs und 15 Prozent IRR, erreicht würden im Schnitt 9,0 Prozent (Vorjahr: 9,3 Prozent). Bei Projektentwicklungen werden acht bis 18 Prozent IRR erwartet, erreicht werden laut FAP durchschnittlich 14 Prozent (Vorjahr: 14 Prozent).
Im Jahr 2015 wurden für die Finanzierung von Projektentwicklungen laut FAP noch Tranchen ab 500.000 Euro ausgereicht, 2016 starteten Kapitalgeber eher ab einer Million Euro, heute stellten viele Kapitalgeber Mindesttranchen ab zwei Millionen Euro.
Die meisten Finanzierer (73 Prozent) konzentrierten sich auf Tranchen zwischen drei und 15 Millionen Euro. Dadurch hätten im Bereich bis zu 2,5 Millionen Euro Crowdfunding-Plattformen zulegen können, sie seien in diesem Finanzierungsrahmen nun Top-Anbieter.
Insgesamt sind laut FAP aktuell 146 Mezzanine-Kapitalgeber am deutschen Markt aktiv. Das Unternehmen haben von ihnen 40 Prozent analysieren können. Es handele sich um institutionelle Investoren (37 Prozent), Fonds (32 Prozent), Family-Offices (20 Prozent) und Financial Institutions (elf Prozent), das seien etwa Crowdfunding-Plattformen oder Privatbanken. (bk)
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