Mietausfälle können für Vermieter existenzbedrohend sein. Mietausfallversicherungen können dieses Risiko abfedern. Allerdings gilt es bei der Auswahl der Police, genau auf die Konditionen zu achten. Gastbeitrag von Robert Litwak, Plusforta
Mietschulden sind existenzbedrohend – auch für Vermieter. Besonders Einzelvermieter treffen Mietausfälle stark, vor allem dann, wenn die Miete noch der Finanzierung der Immobilie dient.
Drohende Insolvenz oder der Verlust der Altersvorsorge sind Gefahren, denen sich Vermieter mit säumigen Mietern stellen müssen. Mittlerweile schätzt der Branchenverband IVD den Schaden der Immobilienbesitzer infolge von Mietausfällen auf rund vier Milliarden Euro jährlich.
Da wundert es nicht, dass laut einer Umfrage von Immobilienscout24 mindestens drei von vier Vermietern in Deutschland Angst davor haben, Opfer von Mietern zu werden, die durch Jobverlust oder Krankheit ihre Mietkosten nicht mehr zahlen können, oder auf Mietnomaden zu treffen, die ihre Miete absichtlich prellen.
Viele Anbieter mit sehr unterschiedlichen Leistungen
Gegen die horrenden Zahlungsausfälle, die Mietausfälle nach sich ziehen, gibt es seit über zehn Jahren sogenannte Mietausfallversicherungen. Verschiedene Anbieter werben mit sehr unterschiedlichen Leistungspaketen für einen Versicherungsschutz gegen Mietausfälle und sind deshalb schwer vergleichbar. Das erschwert die Bewertung dieser Dienstleistungen erheblich.
Für die Prämienberechnung und den Versicherungsschutz gibt es neben zubuchbaren Leistungen zwei Varianten. Entweder wird der tatsächliche Mietertrag abgesichert, der sich auf Grundlage von zwei bis fünf Prozent der jährlichen Mieteinnahmen berechnet, oder der Versicherungsschutz basiert auf einer frei wählbaren Versicherungssumme in Höhe von 5.000 bis 20.000 Euro. Dafür wird eine feste Prämie, losgelöst von den Mieteinnahmen, berechnet.
Bei den meisten Versicherungen liegt die Prämie für 20.000 Euro Versicherungsschutz bei einem Jahresbetrag von circa 100 bis 350 Euro. Betrachtet man das Leistungsangebot für diesen Preis, ist die Selbstbeteiligung von drei Nettokaltmieten nicht viel. Durch die Pflicht der Vermieter, nach Mietende die Kaution zum Ausgleich ihrer Forderungen zu nutzen, ist sie ja ohnehin rechtlich gegeben.
Verlockendes Angebot, aber viele Ausschlusskriterien
Die Unübersichtlichkeit der unterschiedlichen Leistungen verschiedener Anbieter steht seit Jahren in der Kritik der Fachpresse. Doch das sind nicht die einzigen Punkte, die Vermieter bemängeln.
Hinzu kommen:
- Bei einer Mietausfallversicherung ist man nicht gegen Mietausfälle, die durch Naturereignisse entstanden sind oder gegen Gasexplosionen oder Wasserrohrbruch geschützt. Hierfür müssen Zusatzpolicen gekauft werden.
- Versicherungshöhen von bis zu 20.000 Euro sind aus Sicht einiger Interessenvertretungen für Vermieter zu niedrig. Diesen Versicherungshöchstwert erreicht man schnell. Über die Versicherungssumme hinausgehende Kosten muss der Vermieter selbst tragen.
- Die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten für Verfahren werden in der Regel von der Mietausfallversicherung nicht getragen.
Manche Anbieter prüfen erst die Bonität des Mieters, ehe sie den Fall als Versicherung übernehmen. Andere warten mit den Zahlungen auf das abgeschlossene Gerichtsverfahren. - Der Mietausfallschutz greift bei vielen Anbietern nur bis zu ein Jahr.
- Der Versicherungsschutz greift nur, wenn die Kaution in voller Höhe beim Vermieter hinterlegt wurde und der Mieter keine Einrede erhebt.
- Der Vermieter ist meist verpflichtet, bei seinen Mietern eine Bonitätsprüfung zu machen, sich also eine Schufa-Auskunft geben zu lassen.
Unterm Strich ist es bei der Mietausfallversicherung unumgänglich, sich das Leistungsangebot verschiedener Anbieter genau anzusehen und zu vergleichen. Tut man das, stellt man fest, dass viele der Kritikpunkte nicht berechtig sind.
Die Absicherung von Schäden durch Naturgewalten ist ohnehin durch eine gewerbliche Gebäudeversicherung geregelt. Es ist zudem mittlerweile gängige Praxis, dass Vermieter im Vorfeld der Mietvertragsunterzeichnung von neuen Mietern Gehaltsnachweise und die Schufa-Auskunft bekommen. Eine Bonitätsprüfung ist also die Norm.
Dass die Kaution an den Vermieter innerhalb von drei Monaten vollständig bezahlt wird, ist seit 2013 gesetzlich geregelt und wäre sonst ein Kündigungsgrund. Es ist also im ureigenen Interesse des Mieters, dies zu tun.
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