Der Investmentmarkt für Pflegeimmobilien erreicht mit einem Transaktionsvolumen von drei Milliarden Euro ein neues Rekordergebnis, die Spitzenrendite sinkt auf 5,5 Prozent. Das geht aus einer Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor.
Bereits nach den ersten drei Quartalen 2016 wurde laut CBRE am deutschen Investmentmarkt für Pflegeimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von 2,4 Milliarden Euro das Rekordergebnis aus dem Jahr 2006 verdoppelt. Aufgrund eines starken Jahresendquartals belaufe sich das Gesamtjahresergebnis nun auf ein neues Rekordergebnis von insgesamt drei Milliarden Euro.
Dieses Resultat sei vor allem durch große Portfoliokäufe beflügelt wurden. Mit 2,6 Milliarden Euro betrage der Portfolioanteil am gesamten Transaktionsvolumen rund 87 Prozent. Verglichen mit dem Transaktionsvolumen des Vorjahres 2015 entspreche das neue Rekordergebnis einer Erhöhung um rund 255 Prozent.
Große Transaktionen dominieren
„Das Jahresergebnis stellt aufgrund der Vielzahl an großen Portfoliotransaktionen in seiner Höhe zwar eine Ausnahme dar, ungeachtet dessen ist aber nach wie vor ein kontinuierlicher Anstieg des Interesses an dieser Assetklasse zu verzeichnen“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien sei auf die Assetklasse Pflegeheime und Seniorenresidenzen aufgrund des guten Jahresergebnisses ein Anteil von rund sechs Prozent entfallen. In den vergangenen Jahren erreichte diese Assetklasse laut CBRE lediglich einen Anteil von unter zwei Prozent.
„Das verstärkte Interesse an Pflegeimmobilien ist neben dem vorliegenden Renditevorsprung gegenüber den etablierten Assetklassen auch auf die konjunkturunabhängige Nachfrage nach Pflegeplätzen sowie den in den kommenden Jahren signifikant steigenden Bedarf an Pflegeplätzen zurückzuführen“, sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland.
Großes Interesse ausländischer Investoren
Die im Vergleich zu anderen Ländern wie Frankreich, Großbritannien oder den Vereinigten Staaten stark fragmentierte Marktstruktur mache deutsche Pflegeimmobilien insbesondere für Investoren aus Ländern mit bereits entwickelten Märkten interessant.
In Deutschland sei eine Vielzahl an Betreibern mit einer sehr geringen Anzahl an Pflegeheimen vorhanden, die im fortschreitenden Konsolidierungsprozess als Übernahmekandidaten gelten und somit Chancen für weiteres Wachstum bieten würden. Daher sei es nicht überraschend, dass mit 1,8 Milliarden Euro oder 61 Prozent der überwiegende Teil des investierten Kapitals aus dem Ausland stamme.
Mit einem Anteil von 46 Prozent besaßen französische Investoren laut CBRE den größten Anteil am gesamten Transaktionsvolumen, auf dem zweiten Platz würden Investoren aus Belgien mit einem Anteil von neun Prozent folgen. Offene Immobilien- und Spezialfonds seien mit einem Anteil von rund 46 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen die mit Abstand stärkste Käufergruppe im Jahr 2016 gewesen.
Pflegeimmobilien bleiben Wachstumsmarkt
Trotz des erneuten Renditerückgangs um 25 Basispunkte hätten erstklassige Pflegeheime mit 5,5 Prozent im Vergleich zu den traditionellen Assetklassen nach wie vor einen hohen Renditevorsprung. „Die hohe Nachfrage nach klassischen Gewerbeimmobilien sorgt aufgrund des gleichzeitig begrenzten Angebots an adäquaten Objekten dafür, dass Nischenprodukte wie Pflegeimmobilien, die die Realisierung von höheren risiko-adjustierten Renditen ermöglichen, verstärkt in den Fokus von Investoren geraten“, sagt Richolt.
Auch in den kommenden Jahren werde sich der deutsche Pflegemarkt aufgrund des vorliegenden demografischen Wandels weiterhin als Wachstumsmarkt präsentieren.
„Allein der bis zum Jahr 2030 erwartete Anstieg um eine Millionen pflegebedürftige Personen würde das aktuell vorhandene Angebot an Pflegeplätzen deutlich übersteigen. In Anbetracht der zusätzlich umzusetzenden Gesetzesänderungen, die die Anpassung einer Vielzahl an Pflegeheimen erfordern wird und im Zuge dessen auch bereits bestehende Pflegeplätze entfallen werden, wird es auch weiterhin einen hohen Investitionsbedarf im Bereich der Pflegeimmobilien geben“, erklärt Linsin.
„Der hohe Bedarf an Investitionsmitteln – für Neubauprodukt sowie für zu modernisierende Bestandsobjekte – wird auch in den kommenden Jahren für ein anhaltend hohes Interesse von ausländischen Investoren sorgen. Für Investoren, in deren Heimatländern kein signifikantes Wachstum des Pflegemarktes mehr realisierbar ist, bietet der ohnehin als sicher geltende deutsche Gewerbeimmobilienmarkt beste Voraussetzungen, um von den Entwicklungen zu profitieren“, ergänzt Richolt.
2017: Dynamik trotz sinkendem Verkaufsdruck
Das Jahr 2016 stellt mit seinem herausragenden Transaktionsvolumen laut CBRE eine Besonderheit dar, die nicht als Maßstab für die Entwicklungen der kommenden Jahre herangezogen werden sollte. Gegenwärtig liege am Markt kein großer Verkaufsdruck vor, der auf ein ähnliches Ergebnis wie 2016 schließen lassen könnte.
„Ungeachtet dessen rückt die zunehmende Reifung des Marktes sowie der vorliegende Renditevorsprung von Pflegeimmobilien weiterhin verstärkt in den Fokus von in- und ausländischen Investoren auf der Suche nach alternativen Anlagemöglichkeiten. Es ist somit davon auszugehen, dass sich der Markt für Pflegeimmobilien auch 2017 dynamisch entwickeln wird. Insgesamt liegt ein Transaktionsvolumen von rund einer Milliarde Euro im Bereich des Möglichen“, so Linsin. (kl)
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