Das Volumen der Einzelhandelsinvestitionen liegt 2016 unter dem Rekordjahr 2015, der Zehnjahresdurchschnitt wurde jedoch deutlich übertroffen. Einzeltransaktionen haben den Markt bestimmt, wie das Immobilienberatungsunternehmen CBRE berichtet.
Die Nachfrage nach deutschen Handelsimmobilien setzte sich auch im Jahr 2016 weiter fort. Nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE wurden 2016 deutschlandweit 12,8 Milliarden Euro investiert und damit eines der besten Ergebnisse seit Aufzeichnungsbeginn erzielt.
Dabei zeige sich das letzte Jahresviertel mit über 4,6 Milliarden Euro am stärksten. „Auch wenn das Ergebnis rund 30 Prozent unter dem Spitzenergebnis des Vorjahres liegt, wurde der 10-jährige Durchschnitt von 10,2 Milliarden Euro im abgelaufenen Jahr deutlich übertroffen“, erläutert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE Deutschland.
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Fachmarktzentren auf Platz eins
Mit 19 Prozent sei rund ein Fünftel der Investments in dieser Assetklasse auf die Top sieben-Standorte entfallen. Damit verringere sich der Anteil der Investmentzentren aufgrund der Assetknappheit und unattraktiven Renditen gegenüber dem Vorjahr (23 Prozent) noch einmal leicht.
Während für Hamburg nach Angaben von CBRE mit plus 264 Prozent und München (plus 106 Prozent) ein deutlicher Anstieg des in Einzelhandelsobjekte investierten Volumens registriert werden konnte, ging der Umsatz in den übrigen Topstädten teils merklich zurück.
Insgesamt seien 2016 5,2 Milliarden Euro in Fachmarktzentren, Fach- und Lebensmittelmärkte investiert worden, was einem Anteil von 41 Prozent entspreche. Das Segment der Shopping-Center belege mit einem Transaktionsvolumen von 3,9 Milliarden Euro (31 Prozent) den zweiten Platz.
Einzeltransaktionen dominieren
Nachdem die ersten drei Quartale des Jahres 2016 wesentlich durch Einzeltransaktionen mit einem Anteil zwischen 71 und 79 Prozent geprägt wurden seien, hätte die Portfolioquote im vierten Quartal auf 57 Prozent zugelegt.
Die stärkste Käufergruppe seien offene Immobilien- und Spezialfonds, die knapp fünf Milliarden Euro oder 39 Prozent des Gesamtvolumens investiert hätten und damit gegenüber dem Vorjahr um vier Prozent zugelegt hätten. An zweiter Stelle stünden Asset- und Fondsmanager mit 2,8 Milliarden Euro oder 22 Prozent, gefolgt von privaten Investoren mit 1,5 Milliarden Euro und einem Anteil von zwölf Prozent.
Auf Seiten der Verkäufer seien es Asset- und Fondsmanager, die sich von Einzelhandelsimmobilien im Wert von 4,3 Milliarden Euro trennten (33 Prozent), sowie Projektentwickler und Bauträger mit 2,9 Milliarden Euro oder 23 Prozent.
Nachfrage drückt Renditen
Der Nachfragedruck sorgte laut CBRE bei erstklassigen Shopping-Centern in den Top-Investmentzentren für sinkende Nettoanfangsrenditen. Aktuell würden in diesem Segment vier Prozent Rendite erzielt, ein Rückgang um zehn Basispunkte gegenüber dem Vorquartal. Vergleichbare Produkte in prosperierenden Regionalzentren würden sich mit 4,6 Prozent Rendite 20 Basispunkte unter dem Wert des Vorquartals befinden.
Bei erstklassigen Core-Investments in Fachmarktzentren und freistehende Fachmärkte würden aktuell Spitzenrenditen von fünf Prozent (minus 25 Basispunkte) und 5,75 Prozent erzielt (minus 50 Basispunkte). Für 1A-Einzelhandelsimmobilien würden die Nettoanfangsrenditen zwischen 3,10 Prozent (München) und 3,60 Prozent (Köln) liegen.
Ausblick 2017
„Neben den nach wie vor robusten konjunkturellen Daten in Deutschland, profitiert das Land von seiner Größe mit einem der umsatzstärksten Einzelhandelsmärkte Europas sowie einer polyzentralen Struktur, die neben den Topstandorten mit einer Vielzahl Regionalzentren und B-Standorten auch Investitionsalternativen bietet“, erläutert Jan Dirk Poppinga, Co-Head of Retail Investment bei CBRE.
„Allerdings registrieren wir auch, dass sich durch den anhaltenden Run auf deutsche Handelsimmobilien die limitierte Produktverfügbarkeit im Jahr 2016 noch weiter verschärft und eine höhere Investitionsdynamik ausgebremst hat. Dennoch ist für das Jahr 2017 mit einem ähnlich hohen Ergebnis zu rechnen, das den grundsätzlichen Wachstumstrend der Vorjahre bestätigt“, so Poppinga. (kl)
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