Die Fertigstellungszahlen von Neubauten würden negativ beeinflusst durch Mietpreiskontrollen, Wohnraumlenkung und Regulierung insgesamt, mit einer Verzögerung von zwei Jahren. Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau hätten hingegen einen positiven Einfluss, verzögert um ein Jahr.
Reale Nettokaltmiete und Regulierung
Die folgende Grafik stellt die Entwicklung der realen Nettokaltmieten (orange Linie) und des Gesamtregulierungsindex (blaue Linie) von 1975 bis 2016 dar. Die rechte Y-Achse zeigt die Skala für den Gesamtregulierungsindex. Die Nettokaltmiete wird indexiert angegeben, sodass die prozentuale Veränderung dargestellt wird, der Basiswert ist 2010 (100 Prozent).
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Folgen in der langen Frist
In der langen Frist lassen Mietpreiskontrollen Immobilienpreise sinken, so die Ergebnisse der Autoren. Der Einfluss auf reale Mieten sei nicht signifikant. Wie in der kurzen Frist würde die Wohnraumlenkung Kaufpreise relativ zu Mieten (nur Neumieten) sowie Mietpreise (bestehende und neue Mietverträge) erhöhen. Die Einnahmen aus Vermietungen in Relation zu den Kaufpreisen würden sinken, wodurch weniger in Wohnraum investiert würde. Das geringere Angebot führe in der Folge zu höhere Mieten.
Die Förderung sozialen Wohnungsbaus lässt das reale Preisniveau nach Angaben der Autoren steigen. Je mehr Häuser gebaut würden, desto teurer würden Grundpreise und Baukosten. Der Einfluss auf das Preis-Einkommen-Verhältnis sei jedoch negativ, das Einkommen wachse stärker als die Preise. Das weise darauf hin, dass die Wirtschaft durch den Bau sozialen Wohnraums so stark stimuliert werde, dass Wohnraum bezahlbarer würde. Regulierungen, gemessen durch den Gesamtregulierungsindex, würden nur das Verhältnis von Preisen zu Mieten steigen lassen.
Kholodilin und Licheron fassen zusammen: Die strengere Kontrolle von Mietpreisen wird die Kaufpreise erhöhen, die Wohnraumlenkung lässt die Mieten steigen, weniger Häuser werden fertiggestellt. Diese negativen Effekte könnten durch die Förderung sozialen Wohnungsbaus zumindest teilweise abgemildert werden. (kl)
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