Viele Bundesbürger sehen den Kauf einer Immobilie als beste Form der Altersvorsorge an. Doch welche Möglichkeiten gibt es dabei, seine Steuerlast zu reduzieren?
Immobilien gelten als inflationssichere Anlage und werden aktuell von Eigennutzern und Anlegern stark nachgefragt. Wie steht es dabei mit der steuerlichen Förderung?
Für Eigennutzer sind die Möglichkeiten begrenzt: Wer die erworbene Wohnung oder das Eigenheim selbst bewohnt, kann die Finanzierungskosten oder den Anschaffungspreis nicht von der Steuer absetzen. Eine Ausnahme gilt lediglich für den Erwerb einer Denkmalimmobilie vor der Sanierung.
Vermieter von Immobilien haben dagegen die Möglichkeit, eine Reihe von Steuervorteilen in Anspruch zu nehmen.
Darlehenszinsen steuerlich absetzbar
Wer eine Immobilie vermietet, kann seine laufenden Darlehenszinsen steuerlich geltend machen, indem er sie als Werbungskosten absetzt. Dies ist auch möglich, wenn das Objekt nicht komplett vermietet wird.
Bewohnt der Eigentümer einen Teil der Immobilie und vermietet einen anderen Teil, so kann er die Schuldzinsen anteilig von der Steuer absetzen. Voraussetzung für die Anrechenbarkeit der Schuldzinsen ist jedoch, dass der Eigentümer auch tatsächlich gleichzeitig der Darlehensnehmer ist.
Abschreibung für Abnutzung
Vermieter von Immobilien können zudem die Absetzung für Abnutzung (kurz AfA) in Anspruch nehmen. Durch die Vermietung ist die Immobilie einer stetigen Abnutzung ausgesetzt. Dieser Wertverlust kann steuerlich geltend gemacht werden.
Dies geschieht, indem der Vermieter die Anschaffungs- oder Baukosten sowie die Nebenkosten über einen bestimmten Zeitraum verteilt von der Steuer absetzt.
Für Immobilien aus dem Bestand können 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent der Kosten abgeschrieben werden. Wurde das Gebäude oder die Wohnung vor dem Jahr 1924 erbaut, so ist eine jährliche Absetzung von 2,5 Prozent über 40 Jahre vorgesehen.
Höchste Steuerersparnis mit Denkmal-AfA
Die größten Steuervorteile haben Erwerber von Denkmalimmobilien. Dies gilt auch für diejenigen, die das Objekt selbst bewohnen.
Da der Staat die Sanierung historischer Gebäude weiterhin fördert, bieten Objekte unter Denkmalschutz oder in einem Sanierungsgebiet ihren Erwerbern ansehnliche Steuervorteile (so genannte Denkmal-AfA), sofern der Kauf vor Beginn der Baumaßnahmen erfolgt.
Vermieter können den Anteil der anrechenbaren Sanierungskosten am Kaufpreis des Objekts von der Steuer absetzen. Kapitalanleger können diese nach Paragraf 7i Einkommensteuergesetz (EStG) über einen Zeitraum von zwölf Jahren geltend machen. In den ersten acht Jahren können pro Jahr neun Prozent der Sanierungskosten abgesetzt werden, in den restlichen vier Jahren jeweils sieben Prozent.
Eigennutzer können zehn Jahre lang jährlich neun Prozent der anrechenbaren Kosten von der Steuer absetzen. In der Regel macht der Sanierungskostenanteil mindestens 50 Prozent des Kaufpreises aus, oft auch bis zu 80 Prozent. (bk)
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