Ein Immobilienkauf ist für viele Bundesbürger die größte Investition in ihrem Leben. Allerdings gibt es bei der Finanzierung zahlreiche Fallstricke. Finanztip nennt vier wichtige Kriterien für eine erfolgreiche Baufinanzierung.
Nach Angaben der Bundesbank haben die Deutschen im ersten Halbjahr 2017 Wohnungsbaukredite in Höhe von mehr als 27 Milliarden Euro aufgenommen.
„Viele Verbraucher lassen sich trotz hoher Immobilienpreise noch immer von den sehr niedrigen Zinsen locken“, sagt Dirk Eilinghoff, Experte für Baufinanzierungen beim Verbraucher-Ratgeber Finanztip. Allerdings gebe es keine Gewissheit, dass die Niedrigzinsphase noch Jahre andauert.
„Käufer sollten sich bewusst sein, dass die günstigen Zinsen von heute während der Gesamtlaufzeit wieder steigen können,“ so Eilinghoff. Finanztip zeige, was angehende Immobilienbesitzer bei ihrer Baufinanzierung beachten sollten:
1. Realistisch planen
„Die Finanzierung sollte so geplant werden, dass der Kredit mit dem Renteneintritt abbezahlt ist“, erklärt Eilinghoff. „Denn mit dem Ausscheiden aus dem Berufsleben sinkt in der Regel das Einkommen.“ Wer also im Alter von 40 Jahren kaufe, sollte sich maximal 25 Jahre Zeit lassen.
Ausgehend von der Laufzeit könnten Käufer dann die Monatsrate kalkulieren, mit der sie dieses Ziel erreichen. Wichtig dabei: Das monatliche Budget sollte langfristig tragbar sein. „Wenn sich etwa jemand noch Kinder wünscht, sollten auch diese Veränderungen bei den Haushaltsausgaben mitbedacht werden“, sagt Eilinghoff.
2. Die Gesamtlaufzeit im Blick haben
„Die meisten Käufer benötigen im Laufe ihrer Finanzierung mindestens eine Anschlussfinanzierung“, sagt Eilinghoff. „Denn die Zeit, in der die heute günstigen Zinsen mit der Bank vereinbart werden, erstreckt sich meist nicht über die Gesamtlaufzeit des Kredits.“
Steigen die Zinsen, verteuere sich die nötige Anschlussfinanzierung. Das könne problematisch werden, wie ein Beispiel zeige: Wer heute einen Kredit von 200.000 Euro zu zwei Prozent Zinsen aufnimmt und dabei zwei Prozent tilgt, bezahle eine Monatsrate von 667 Euro. Nach der Zinsbindung von zehn Jahren müssen fast 156.000 Euro anschlussfinanziert werden. Steigen die Zinsen dann auf vier Prozent, verteuere sich die ursprüngliche Monatsrate auf mindestens 779 Euro.
3. Viel tilgen und Zinsen sparen
Von der Monatsrate wird ein Teil für Zinsen und ein Teil für die Rückzahlung (Tilgung) des Kredites verwendet. Je höher in der Anfangsphase getilgt wird, desto weniger Zinszahlungen fallen insgesamt an. Läuft der Kredit im obigen Beispiel zu den Anfangskonditionen bis zum Ende durch, so zahle der Käufer bei einer Tilgung von zwei Prozent insgesamt mehr als 77.500 Euro Zinsen.
Startet er dagegen mit einem Tilgungssatz von drei Prozent, spare er über die Gesamtlaufzeit mehr als 20.000 Euro an Zinsen. Der Finanztip-Experte rät: „Wer heute finanziert, sollte mindestens drei Prozent tilgen.“ Auch Sondertilgungen helfen, Zinszahlungen zu verringern. „Üblicherweise können jedes Jahr fünf Prozent der Kreditsumme als Sondertilgung zurückgezahlt werden“, so Eilinghoff.
4. Jetzt lange Zinsbindung vereinbaren
„Eine kurze Zinsbindung belohnen Banken in der Regel mit besseren Konditionen“, erklärt Eilinghoff. Allerdings müssten Bauherren dann nach nur wenigen Jahren mit der Bank eine neue Zinsvereinbarung treffen. „Bei den aktuellen Zinsaussichten würde ich dazu raten, sich die günstigen Konditionen für 15 Jahre zu sichern“, so der Finanztip-Experte. „Auch wenn das einen kleinen Zinsaufschlag bedeutet.“
Finanztip-Rechner hilft bei der Planung
Damit Immobilienkäufer bei der Planung ihrer Finanzierung Fehler vermeiden, habe Finanztip einen speziellen Tilgungsrechner entwickelt. Dieser frage alle wesentlichen Punkte ab und zeige, ob die Planung unter der Berücksichtigung des aktuellen Zinsniveaus realistisch ist.
Werde beispielsweise mit einer zu geringen Monatsrate kalkuliert, warne der Rechner den Nutzer, dass die Tilgung zu niedrig ist und die Finanzierung so in der gewünschten Zeit nicht abgeschlossen sein wird. „Wir wollen auch Verbrauchern, die nur wenig oder noch keine Erfahrung mit Immobilien haben, den Einstieg erleichtern“, sagt Eilinghoff. „Unser Rechner zeigt, wo Fallstricke in der individuellen Kalkulation lauern und wie Verbraucher diese vermeiden können.“
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