Angesichts ständig steigender Immobilienpreise fragen sich viele Kaufinteressenten, ob der Gegenwert noch stimmt. Für Laien ist es jedoch schwer zu bewerten, ob der Preis für die Traumimmobilie gerechtfertigt ist. Versierte Immobilienmakler leisten in diesem Falle wertvolle Dienste.
Gastbeitrag von Jochen Dörner, Wüstenrot Immobilien (WI)
Ausgelöst durch die Finanzkrise vor knapp zehn Jahren sind Sachwerte derzeit wieder stark gefragt und die Transaktionen haben zugenommen. Begünstigt wird der Immobilienerwerb seitdem durch historisch niedrige Zinsen.
Da aber zu wenig gebaut wird, herrscht in vielen Marktgebieten Angebotsknappheit. Die Folge sind Preissteigerungen von teilweise mehr als 50 Prozent und Diskussionen über eine Immobilienblase, die befürchtet wird, wenn Preise zu stark steigen und die Kreditrisiken der Banken zunehmen.
Angebotspreise sind entweder das Ergebnis von Kalkulationen – zum Beispiel von Neubauimmobilien, die von Bauträgern angeboten werden und zusätzlich zu den Kosten für Grundstück, Herstellung und Vermarktung noch die Gewinnmarge enthalten. Oder sie spiegeln die Erwartungshaltungen von Verkäufern gebrauchter Immobilien wider, die auf einen guten Preis hoffen.
Makler können Marktpreis seriös ermitteln
Welcher Wert im Angebotspreis tatsächlich steckt, kann nur mit einer seriösen Ermittlung des Marktpreises geklärt werden. Gutachterausschüsse liefern die dafür notwendigen Daten, wie Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze oder Marktanpassungsfaktoren. Damit soll ein objektiver Marktwert ermittelt werden.
Helfen kann hierbei ein Immobilienmakler. Denn Recherche und Umgang mit Bewertungsdaten setzen Fachwissen, Berufserfahrung, Marktkenntnis sowie das Vorgehen mit der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) voraus.
Neben Haus- und Grundstücksgröße sowie Baujahr ist der Substanzwert, auch Sachwert genannt, für die Wertermittlung relevant. Für diesen spielt der Gebäudestandard eine erhebliche Rolle, also die Bau- und Ausstattungsqualität.
Qualitätsstandard individuell ermitteln
Dazu gehört unter anderem die Qualität der Fenster, des Dachs, der Fassade und der Leitungen und Anschlüsse im Zeitalter der Digitalisierung. Unterschieden werden fünf Standardstufen, die, bezogen auf die wesentlichen Baugewerke, von einfach bis stark gehoben reichen.
Die Zuordnung verläuft dabei selten linear. Vielmehr sind manche Gewerke oftmals noch auf dem ursprünglichen Herstellungsstand, als die verbauten Materialien nicht die Qualitäten heutiger Produkte hatten.
Dementsprechend ist hier eine niedrigere Standardstufe zu wählen. Bei anderen fällt die Einordnung höher aus, weil alte Bauteile oder Ausstattungen gegen höherwertige ausgetauscht wurden. Über Wägungsanteile der Gewerke muss der Standard der Immobilie im Ergebnis zumeist individuell ermittelt werden.
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