Allerdings enden die Informationspflichten der Vermittler nicht mit dem Vermittlungsauftrag. Denn sobald die eigentliche Arbeit begonnen hat, entstehen für die Vermittler weitere Informations- und Sorgfaltspflichten.
Alle Informationen, die Vermittler nun zwischen dem Kunden und der Bank hin und her übermitteln, müssen vollständig sein um die im Vorfeld jeder Kreditvergabe erfolgende Kreditwürdigkeitsprüfung korrekt durchführen zu können. Vermittler, die auch Beratungsleistungen anbieten, übernehmen damit die gleichen umfangreichen Informations- und Erläuterungspflichten wie der Kreditgeber – meist also die Bank selbst.
Diese Vermittler sind vor Erbringung ihrer Beratungsleistung gesetzlich verpflichtet, sich zunächst ein umfassendes Bild vom Bedarf des Kunden, seiner aktuellen persönlichen und finanziellen Situation sowie seinen Präferenzen und Zielen machen. Die besondere Schwierigkeit besteht darin, dass auch eine Prognose in die Beratung einfließen muss, welche Risiken während der Laufzeit für den Darlehensnehmer realistischerweise zu erwarten sind.
Risiken müssen berücksichtigt werden
Will zum Beispiel ein Kunde während der Vertragszeit in Altersrente gehen, dann stellen die eventuell damit einhergehenden Einkommensreduzierungen ein solches Finanzierungsrisiko dar, das berücksichtigt werden muss. Aber auch wenn keine Beratungsleistungen angeboten werden, müssen Vermittler vor Abschluss des Darlehens dem Kunden die vorgeschlagenen Produkte so erläutern, dass der Kunde in der Lage ist, zu beurteilen, ob der vorgeschlagene Immobilienkredit seinen Zielen und Möglichkeiten entspricht.
Auch die Folgen eines Zahlungsverzuges bei der Kreditrückzahlung müssen klar kommuniziert werden. Diejenigen Vermittler, die sich nicht an einen oder mehrere Kreditgeber gebunden haben, sind zudem gehalten, für ihre Kunden eine ausreichende Zahl von am Markt verfügbaren Finanzierungsprodukten zugrunde zu legen, bevor sie eine Empfehlung abgeben.
Fazit: Die Immobiliardarlehensvermittlung tat sich in der Vergangenheit nicht gerade durch spektakuläre Haftungsfälle hervor. Hier erfolgte eine Regulierung ohne erkennbare Not und ohne Druck aus Brüssel. Nun gilt es damit zu leben.
Die neuen umfangreichen Regelungen sind umständlich und aufwendig. Ob damit das erklärte Ziel, nämlich die Verbesserung des Verbraucherschutzes bei der Finanzierung von Immobilien erreicht wird, ist mehr als fraglich.
Autor Norman Wirth ist Rechtsanwalt in der Berliner Kanzlei Wirth-Rechtsanwälte
