3. Nicht aus jeder Baugenehmigung folgt eine Fertigstellung.
Mit Blick auf den aktuell erhitzten Grundstücksmarkt und die Regulierungen in den Metropolen ist eine Argumentation allein mit Baugenehmigungen und zwangsläufig folgenden Baufertigstellungen zweifelhaft.
Der von Bulwien Gesa jährlich ermittelte Bedarf an Wohnraum ist durch die Bautätigkeit aktuell nur teilweise gedeckt und wird projektscharf in der jährlichen Projektentwicklerstudie dokumentiert. Danach sind Bauüberhänge (nicht realisierte Projekte) dauerhaft zu erwarten. Zusätzlich bleibt der Nachholbedarf aus den Versäumnissen vergangener Jahre weiterhin bestehen. Dies wird auch in den kommenden Jahren für „Druck“ auf Mieten und Preise sorgen.
4. Ein pauschaler Bezug zwischen Angebotsüberhang und Preisrückgang ist nicht präzise.
Der direkte Zusammenhang zwischen einem erwarteten pauschalen Angebotsüberhang und dem Maximum an Wertkorrektur ist für die meisten Akteure wenig hilfreich. Empirica lässt eine wichtige Frage außer Acht: Sind Angebotssegment und das Segment mit dem Preisrückgang überhaupt kongruent? Aus der Sicht von Bulwien Gesa sollte jeweils eine individuelle Betrachtung vorgenommen werden – die Preise in Berlin-Mitte werden nicht stark zurückgehen, wenn in Spandau Wohnungen leer stehen.
5. Die Zyklik der Märkte ist von Empirica berechtigterweise stark betont.
In einem Punkt gibt es zwischen Empirica und Bulwien Gesa allerdings auch Übereinstimmung. Gemäß der Prognosedaten aus dem German Property Index (GPI) befinden sich die deutschen Wohnungsmärkte tatsächlich in einer Phase der Abkühlung – wenn auch auf hohem Niveau.
Besonders das Zinsniveau und die Realwirtschaft in den deutschen Städten dürften aber den künftigen Zeitpunkt und das Ausmaß einer Wertkorrektur mindestens ebenso sehr bestimmen wie die demografische Entwicklung.
Zusammengefasst: Wertkorrekturen auf den städtischen Märkten für Eigentumswohnungen sind in den kommenden Jahren nicht unwahrscheinlich. Wenig valide sind das beschriebene Ausmaß und die Konzentration auf die wirtschaftlich starken Großstädte.
Quelle: Bulwien Gesa
Foto: Shutterstock
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