Rund 75 Prozent der Investoren im Immobilienbereich sind einer aktuellen Umfrage zufolge grundsätzlich bereit, in den geförderten Mietwohnungsneubau zu investieren. Allerdings sieht die Mehrheit von ihnen die regionalen Förderprogramme nicht als ausreichend attraktiv an.
Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Residential Survey der Dr. Lübke & Kelber GmbH. Dabei wurden relevante Marktakteure zum geförderten Mietwohnungsneubau befragt – davon rund zwei Drittel Wohnungsunternehmen. 85 Prozent der Umfrageteilnehmer verfügten bereits über eigene Bestandserfahrung mit gefördertem Wohnraum.
„Dass drei Viertel der von uns Befragten sehr wohl in den sozialen Wohnungsbau investieren möchten, diesen in ihrer konkreten Anlageregion aber nur noch 25 Prozent als ausreichend attraktiv bewerten, deutet auf Konzeptionsfehler der Wohnraumförderung auf der föderalen Ebene hin“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer bei Dr. Lübke & Kelber. Seit der Föderalismusreform 2006 unterliegt die Gesetzgebungskompetenz im Bereich des sozialen Wohnungsbaus den Bundesländern.
Aktuelle Investmentbereitschaft nur sehr kleinteilig
Als Gründe für Investitionen in sozial geförderte Neubaumietwohnungen nannten rund 82 Prozent derjenigen Befragten, die den geförderten Mietwohnungsneubau als attraktiv erachten (56,5 Prozent), dass es Teil der Erfüllung ihrer Unternehmensstrategie sei.
Rund 40 Prozent der Investoren sehen darüber hinaus auch konkrete Vorteile: eine nachhaltige Ausweitung des Mieterpotenzials und die Reduzierung von Mietausfällen sowie der Fluktuation.
Hauptkritikpunkt geringere Rendite
Hauptkritikpunkt derjenigen, für deren Investmentstrategie der soziale Mietwohnungsneubau derzeit nicht attraktiv genug ist (43,5 Prozent), ist zu 68 Prozent die geringere Rendite im Vergleich zum freifinanzierten Mietwohnungsneubau.
Der zweitwichtigste Hinderungsgrund ist demnach für knapp jeden zweiten die fehlende Mietanpassungsmöglichkeit, gefolgt von Imagesorgen sowie zu langen Förderlaufzeiten von über 20 Jahren.
Fast 70 Prozent der befragten Marktakteure, die Investments in den geförderten Mietwohnungsneubau tätigen, planen in den kommenden zwei Jahren den Ankauf von lediglich bis zu 500 geförderten Wohneinheiten, was ebenfalls für die befragten kommunalen Wohnungsunternehmen gilt.
Finanzanalyse offenbart Schwächen der Förderprogramme
Erstmalig hat Dr. Lübke & Kelber Research für die Residential Survey Finanzanalysen eines Musterneubauprojekts mit 300 Mietwohneinheiten mit allen momentan in Deutschland verfügbaren Förderprogrammen erstellt und diese jeweils mit einem entsprechend freifinanzierten Neubauprojekt verglichen. Das Ergebnis: Die Förderung reiche in keinem Bundesland aus, den Renditenachteil auszugleichen, der sich aus der niedrigeren Miete ergibt.
„Damit der dringliche Bedarf an bezahlbarem Wohnraum auch im Neubaubereich gedeckt werden kann, braucht es deutlich mehr Bautätigkeit in diesem Segment. Für einen Investor sollte allerdings ein derart gefördertes Projekt annähernd die gleiche Rendite erzielen wie ein vergleichbares freifinanziertes Objekt. Das ist jedoch momentan deutschlandweit mit keinem einzigen Förderprogramm möglich – die Renditen liegen vielerorts sogar deutlich niedriger. So ist die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in der Breite nicht zu realisieren“, sagt Jacke.
Im Schnitt lägen die Eigenkapitalrenditen im geförderten Mietwohnungsneubau durchschnittlich rund 40 Prozent unter der vergleichbaren Rendite eines freifinanzierten Mietwohnungsneubaus – die Werte variierten zwischen 16 und 72 Prozent.
Neubaumieten für große Bevölkerungsteile kaum mehr leistbar
„Die Gemengelage aus knappem Bauland, steigenden Grundstückspreisen, steigender Grunderwerbsteuer, steigenden Baukosten insbesondere als Ergebnis energetischer Auflagen sowie einer vom Zinsumfeld getriebenen außergewöhnlich hohen Nachfrage führt dazu, dass Neubaumieten allerorten deutlich über zehn Euro pro Quadratmeter angestiegen sind“, so Jacke.
