Eine aktuelle Studie kommt zu dem Ergebnis, dass Sekundärstandorte ein höheres Renditepotenzial aufweisen als die klassischen A-Städte. Auch die Schwankungsbreite der Mieten sei geringer. Gute Ertragschancen bieten demnach unter anderem Bonn, Dortmund, Koblenz und Essen.
Die Demire Deutsche Mittelstand Real Estate AG und Bulwiengesa haben ihre zweite umfassende Studie „Büroimmobilienmarkt: Investmentchancen an Sekundärstandorten“ veröffentlicht. Die Studie vergleicht 31 ausgewählte Nebenstandorte in Deutschland mit den Top-Sieben-Städten.
Das Ergebnis: Die untersuchten Sekundärstandorte bieten höhere Renditepotenziale als die deutschen Top-Sieben-Städte. Gleichzeitig sei dort die Ertragsstabilität höher. Das größere Renditepotenzial zeige sich vor allem in den höheren Nettoanfangsrenditen. Diese lägen um 1,0 bis 3,8 Prozent höher als in den A-Städten.
Höhere Renditen – geringere Schwankungen
Die Spanne an den Sekundärstandorten reicht nach Aussage der Studie von 4,1 Prozent in Bonn bis zu 7,0 Prozent in Stralsund und Chemnitz. In den A-Städten würden dagegen die Nettoanfangsrenditen im Durchschnitt bei 3,2 Prozent liegen.
Die höhere Ertragsstabilität an den meisten Sekundärstandorten spiegele sich auch in der geringeren Mietvolatilität wider: So würden Märkte wie Bonn und Dortmund eine sehr geringe Schwankungsbreite bei den Mieten aufweisen. Das Risiko von marktseitigen Mietkorrekturen werde dadurch reduziert. Auf der anderen Seite zeige sich an den großen Standorten wie Berlin und München eine hohe Schwankung der durchschnittlichen Miete.
In der Studie werden die Renditepotenziale (Nettoanfangsrenditen) und das Ertragsrisiko (Volatilität der Büromieten) der untersuchten Städte in Relation zueinander gesetzt. Dabei zeige sich, dass die Städte Bonn, Dortmund, Koblenz und Essen das günstigste Verhältnis aufweisen. Dagegen finden sich die A-Städte Berlin, München und Hamburg – aber auch Leipzig – aufgrund ihrer starken Mietschwankungen am Ende der Skala wieder. Unter den ersten zehn Plätzen mit dem besten Rendite-Risiko-Verhältnis befindet sich mit Düsseldorf nur eine A-Stadt.
„Aufgrund der besseren Renditemöglichkeiten an Sekundärstandorten und der fehlenden Anlagemöglichkeiten in den A-Städten investieren die Marktteilnehmer zunehmend an den Sekundärstandorten. Im vergangenen Jahr wurden rund 27,5 Milliarden Euro abseits der Metropolen investiert, davon rund 15 Milliarden Euro an allen Sekundärstandorten“, kommentiert Sven Carstensen, Niederlassungsleiter Frankfurt der Bulwiengesa AG. „Durch die steigende Nachfrage sinken zwar auch die Nettoanfangsrenditen an den Sekundärstandorten auf neue Tiefststände, dennoch ist der Rendite-Spread zwischen A-Märkten und Sekundärstandorten mit zwei Prozentpunkten weiterhin auf einem hohen Niveau.“
Geringe Wechselneigung der Büromieter an Sekundärstandorten
Die Studie untersucht auch die Relation des Flächenumsatzes zum gesamten Bürobestand einer Stadt. Ist der Flächenumsatz im Vergleich zum Bestand hoch, sei dies ein Indikator für eine hohe Umzugsneigung der Büromieter vor Ort. Diese ist nach Aussage der Studie in den A-Märkten deutlich stärker ausgeprägt als in den Sekundärstandorten.
„Die Studienergebnisse belegen auch unserer Erfahrungen am Markt“, kommentiert Ralf Kind, CEO der Demire AG. „Wir haben eine hohe Mietertreue in unseren Objekten. Vor allem mittelständische Unternehmen prägen die Mieterschaft an den Sekundärstandorten und diese bleiben oft ihrem jeweiligen Standort treu.“
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