Viele Diskussionen im Bereich Wohnimmobilien drehen sich um die Frage, ob sich energetische Modernisierungen lohnen. Die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI) ermittelt jährlich die Marktwerte tausender Immobilien und beschäftigt sich dabei oft auch mit dieser Frage.
Neben den Vorteilen der Energieeinsparungen, die sich durch eine Modernisierung vor allem für den Geldbeutel der Besitzer ergeben, leistet die energetische Ertüchtigung bestehender Gebäude auch einen Beitrag zur Erreichung des Klimaziels der Bundesregierung.
Zwei Prozent der Bestandsgebäude sollen demnach jährlich durch Maßnahmen in den Bereichen Wärmedämmung, Tausch von Fenstern und Außentüren, Erneuerung der Heizung und Einbau von Solarthermie oder Photovoltaikanlagen saniert werden – so zumindest der Plan. Denn bisher konnte dieses Ziel nur etwa zur Hälfte erreicht werden.
Gründe für die Zielabweichung sind stark gesunkene Energiepreise sowie die Reduktion der Förderung von Photovoltaik-Anlagen. Darüber hinaus gibt es eine zunehmende Zurückhaltung älterer Haushalte, die sowohl in ihrer Gruppe der Wohneigentümer (rund 60 Prozent) als auch in der Gruppe privater Vermieter (knapp 15 Millionen) überdurchschnittlich vertreten sind.
Positive Auswirkungen von Modernisierung
Die öffentliche Diskussion bezüglich energetischer Modernisierungen fokussiert sich neben Finanzierungsfragen vor allem darauf, ob sich der Aufwand im Verhältnis zum Einsparpotenzial von Energiekosten lohnt. Die Frage von Wirtschaftlichkeit allein greift dabei jedoch zu kurz.
„Vielmehr wirkt sich die energetische Modernisierung auf den Substanzwert aus“, meint Jochen Dörner, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien. „Niedrige Energiepreise sind kein Ersatz für sinkende Substanzwerte alternder Gebäude, denn diese werden weiter sinken, wenn nicht modernisiert wird. Zudem können die Energiepreise auch wieder steigen.“
Mit Unterstützung eines Energieberaters und Ingenieurbüros, zweier örtlicher Sachverständiger des Grundstückswesens und eines Wohnungsverwalters hat die WI exemplarisch die wirtschaftlichen Auswirkungen bei zwei Gebäudetypen vor und nach einer Modernisierung untersucht:
Ergebnis Einfamilienhaus
Das Haus, Baujahr 1959, wurde nach KFW-Standard 85 modernisiert, das heißt, das Gebäude entsprach danach zu 85 Prozent dem energetischen Standard eines Neubaus. Die Kosten betrugen 110.000 Euro.
Durch diese Modernisierung hat sich die Restnutzungsdauer auf 30 Jahre mehr als verdoppelt. Der Gebäudezeitwert erhöhte sich von 54.000 Euro auf 134.000 Euro. Der Bodenwert, der nicht zur vollen Grundstücksgröße ermittelt wurde, blieb mit 168.000 Euro gleich.
Unter Berücksichtigung der Lage am örtlichen Immobilienmarkt wurde am Ende bei konservativem Ansatz ein Marktwert von 362.000 Euro ermittelt, der um 162.000 Euro höher lag als vor der Modernisierung. Zudem werden rund 2.000 Euro Heizkosten im Jahr gespart.
Seite zwei: Ergebnis Wohnungseigentümergemeinschaft
