Wer über den Kauf einer Denkmalimmobilie nachdenkt, sollte sich über den eigenen Investitionshorizont Gedanken machen. Manche Erbwerber wollen die Wohnung bereits nach Ablauf der Steuervorteile nach zwölf Jahren veräußern – dies ist jedoch nur selten ratsam.
Miet- und Wertsteigerungen entfalten sich bei Immobilien vor allem über einen langfristigen Zeitraum. „Welchen Anlagehorizont Erwerber wählen, ist eine sehr individuelle Investitionsentscheidung – und auch abhängig vom verfügbaren Eigenkapital und dem Alter des Käufers“, sagt Theodor J. Tantzen, Vorstand der Prinz von Preussen Grundbesitz AG, Bonn.
Wenn die Steuervorteile die Mietrendite auch heben, so sollte beachtet werden, dass sie nach zwölf Jahren auslaufen. Da die Finanzierung in der Regel länger läuft, muss die Wohnung auch danach finanziert werden. Daher sollte von vornherein ein möglichst großer Anteil der Steuerersparnis zur Tilgung eingesetzt werden.
Immobilieninvestitionen langfristig betrachten
„Erwerber einer Denkmalschutzimmobilie sollten auf jeden Fall einen Anlagehorizont von 15 Jahren haben. Der Wiederverkauf ist aber aktuell nicht das Thema der Anleger“, führt Josef Schnocklake, Vertriebsleiter des Nürnberger Projektentwicklers Terraplan aus.
„Sie wollen auch nach den 15 Jahren Zusatzeinkommen aus der Vermietung ihrer Immobilie. Die Immobilie ist die sichere Rente der Zukunft.“
Stefan Voges, Vorstand der Hansa Real Estate AG, erläutert: „Aus unserer Sicht sollte eine Immobilieninvestition immer langfristig betrachtet werden, bei Denkmälern also mindestens zwölf Jahre, besser aber mit einer längeren Perspektive.“
„Der Wertzuwachs und auch der Vermögensaufbau durch die erfolgten Tilgungen rechnet sich nach unseren Erfahrungen besonders gut, wenn man die Immobilie über 20 Jahre hält.“ Wer in eine Immobilie investiert, sollte daher in der Regel einen Investitionszeitraum von mindestens 20 Jahren anpeilen.
Mietrendite bei etwa drei Prozent
In dieser Zeitspanne schlagen sich Wertzuwächse und Mietanstiege im Vergleich zum ursprünglichen Kaufpreis positiv nieder und erhöhen die Gesamtrendite. Gerade in der aktuelles Phase mit hohen Kaufpreisen für Immobilien ist diese Strategie ratsam.
Mit welcher Mietrendite können Erwerber einer Denkmalimmobilie derzeit rechnen? „Die erzielbare Mietrendite ist von dem jeweiligen Projekt und dem Kaufpreis abhängig. Im günstigsten Fall können ohne Einberechnung der Steuervorteile 2,5 bis drei Prozent jährlich erzielt werden“, erläutert Tantzen.
Auch Schnocklake beziffert die reine Rendite aus der Vermietung auf einen Wert von 2,5 Prozent. „Bei Finanzierung des Kaufpreises der Wohnung erwirtschaftet die denkmalgeschützte Wohnung circa drei Prozent Überschuss pro Jahr. Wird dieser während der Laufzeit der AfA zur Tilgung eingesetzt, so kann rund ein Drittel des Kaufpreises in diesem Zeitraum getilgt werden“, führt er weiter aus.
Seite zwei: Bedeutung der Wohnungsgröße
