Der digitale Umbruch verändert unser Leben und Arbeiten radikal, und er drückt auch dem Immobiliensektor seinen Stempel auf. Wer wissen will, wie sich die deutsche Investmentlandschaft entwickeln wird, muss nur einen Blick über den Atlantik werfen. Gastbeitrag von Thomas Gütle, US Treuhand
Die Vereinigten Staaten nehmen bei der Digitalisierung eindeutig eine Vorreiterrolle ein. Die Generation der „Millennials“, die mit dem Internet aufgewachsen ist, umfasst rund 80 Millionen Menschen und stellt inzwischen auch die größte Gruppe der arbeitenden Bevölkerung in den USA.
Diese „Digital Natives“ stellen völlig neue Ansprüche an ihre Wohn- und Arbeitsplätze. Sie sind – im Zusammenspiel mit der technologischen Entwicklung – der entscheidende Faktor.
Immobilieninvestoren sollten die bereits erkennbaren und die noch zu erwartenden Auswirkungen der Digitalisierung auf die Immobilienbranche unbedingt in ihre Anlageentscheidungen einbeziehen – diesseits und vor allem jenseits des Atlantiks.
Boom bei Logistikimmobilien
Der bislang größte Nutznießer des digitalen Wandels unter den Immobiliensegmenten ist der Bereich der Logistikimmobilien. Dort schlägt sich die wachsende Verlagerung von Einzelhandelsumsätzen ins Internet deutlich nieder. In den USA steht E-Commerce bereits für etwa 10,5 Prozent der Einzelhandelsumsätze, Tendenz steigend.
Hatte dies zunächst eine Sonderkonjunktur für große Logistikzentren auf der grünen Wiese bewirkt, rücken nun kleinere innerstädtische Verteilzentren für die Versorgung der „letzten Meile“ in den Blickpunkt der Investoren. Denn die Online-Kunden wollen ihre Ware immer schneller zugestellt bekommen.
Gleichwohl ist die Zeit der großen Logistikzentren noch nicht vorüber, wie das Werben mehrerer US-amerikanischer Städte um die Ansiedlung von Amazon-Lieferzentren gerade zeigt. Und das Thema erschöpft sich nicht beim E-Commerce: Die digitale Lieferkettenoptimierung durch die Industrie etwa sorgt ebenfalls für wachsende Nachfrage nach Logistikflächen.
Einzelhandel: Chancen durch Veränderung
Ein Verlierer des digitalen Umbruchs ist auf den ersten Blick der stationäre Einzelhandel, da immer mehr Umsatz ins Internet abwandert. Doch diese Aussage lässt sich so pauschal nicht treffen.
Durch eine sinnvolle Kombination von physischer Präsenz und umfangreichem Angebot im Internet lassen sich nach wie vor Kunden in die Läden locken – Stichwort: Omnichannel. Damit wachsen Einzelhandel und Logistik immer enger zusammen, eine Entwicklung, die übrigens keine Einbahnstraße ist, wie die Übernahme der Bio-Supermarktkette Whole Foods durch Amazon zeigt.
Entscheidend für den stationären Einzelhandel ist neben der Ware heutzutage auch das Einkaufs- und Freizeiterlebnis. Sehr deutlich zeigt sich das an den für die USA so typischen Shopping-Malls: Ältere Malls in schlechter Lage, mit fehlendem oder schlechtem Marketing-Konzept und ohne passende Online-Strategie haben es schwer. Jede dritte der derzeit rund 1.200 Malls in Amerika wird schon bald von der Pleite bedroht sein.
Moderne High-End-Malls mit flankierendem Freizeitangebot sind dagegen nach wie vor Publikumsmagneten. Insgesamt sinkt der Flächenbedarf im US-Einzelhandel tendenziell, zugleich steigen die Ansprüche an die Qualität der Objekte. Investoren bieten sich damit weiterhin attraktive Chancen, allerdings sollten sie sehr genau hinschauen.
Ansprüche an Büroflächen wachsen
Ebenfalls tiefe Spuren hinterlässt die digitale Revolution bei Büroimmobilien. Die gute Nachricht: Das Büro hat im digitalen Zeitalter nicht ausgedient. Homeoffice spielt nach wie vor nur eine untergeordnete Rolle, in den USA wie anderswo.
Stattdessen erhöhen sich die Ansprüche der Nutzer an die Qualität des Bürogebäudes. Das gilt zum einen für die technische Ausstattung und zum anderen für die Attraktivität des Arbeitsumfelds. Gefragt sind ein gewisser Wohlfühlfaktor und eine größere Nähe zum Wohnort sowie zu Freizeit- und Einkaufsangeboten.
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