Nach nunmehr neun Jahren Aufschwung beherrscht die Frage nach einem möglichen Ende des Immobilienzyklus immer mehr die Immobilienbranche. Trotz historischer Rekordmarken von Kapitalwerten und Vervielfältigern sind bisher keine eindeutigen Indizien für einen baldigen Marktumschwung zu erkennen, denn die Marktparameter sind weiterhin äußerst positiv. Dennoch gibt es in einem Bereich einen deutlichen Engpass.
Der aktuelle Focus No. 29 „Auf und Ab im Immobilienzyklus – Bürobeschäftigung und Angebotsknappheit“ greift die Diskussion über einen möglichen Wendepunkt auf den Büromärkten auf und beleuchtet zunächst die generellen Ursachen für zyklische Entwicklungen. Im Mittelpunkt der Analysen stehen zum einen die Dynamiken der Bürobeschäftigung, die nachfrageseitig die Marktsituationen vor Ort prägen. Zum anderen liegt das Augenmerk auf den Entwicklungen des lokalen Büroflächenangebots, das mitentscheidend für die aktuellen Marktanspannungen und entsprechenden Preisanstiege ist.
Fast 16 Millionen Menschen arbeiten in Büros
Bestimmend für den Zyklenverlauf auf den Büromärkten ist nachfrageseitig die Entwicklung der Bürobeschäftigten, die wiederum wesentlich durch die wirtschaftliche Dynamik beeinflusst wird. Entsprechend ist die Nachfrage nach Büroflächen in den letzten Jahren sukzessive gestiegen, wie die Analyse der Quantum Research Unit zeigt. Arbeiteten 2013 rund 14,4 Millionen Menschen in Büros, waren es 2018 bereits knapp 15,9 Millionen. Fast jeder zehnte neue Bürojob entstand dabei in der boomenden Hauptstadt Berlin, in den Top 7 insgesamt mehr als jeder Vierte, womit die räumliche Konzentration der Bürobeschäftigten weiter voranschreitet. Verantwortlich für das Wachstum ist insbesondere die Beraterbranche, deren Beschäftigtenzahl deutschlandweit in den letzten fünf Jahren um fast 300.000 zunahm. Besonders dynamisch entwickelten sich zudem Bürojobs in der Medien- und Kreativwirtschaft, im IT-, Bildungs- und Gesundheitssektor.
Fertigstellungsvolumen rückläufig
Infolge der positiven wirtschaftlichen Entwicklung wäre in den letzten Jahren eigentlich mit einer dem Zyklus entsprechenden steigenden Neubautätigkeit zu rechnen gewesen. Tatsächlich ging 2017 das Fertigstellungsvolumen in den Top 7 sogar zurück. Auch der Leerstand kann immer weniger den fehlenden Neubau kompensieren und liegt in einigen Märkten nur noch knapp über beziehungsweise bereits unter der Fluktuationsreserve, wodurch der Nachfrageanstieg eine deutliche Preisdynamik in Gang setzt.
Im Unterschied zu vergangenen Büromarktzyklen bleibt die Neubauwelle aber weiterhin aus. Das liegt erstens an der seit Jahren geringen Entwicklung spekulativer Bürobauten. Auch heute gelten als Voraussetzung für attraktive Finanzierungskonditionen entweder eine gewisse Vorvermietungsquote oder aber hohe Eigenkapitalanteile. Zweitens sind Büromieter und Investoren insgesamt noch wählerischer bezüglich der Standortwahl geworden, so dass sich das Interesse immer mehr auf gute und zentrale Lagen richtet, wo nur noch begrenzt Flächen verfügbar sind. Neben den fehlenden Baugrundstücken wirken auch die Engpässe auf Seiten des Baugewerbes, die wiederum Fertigstellungen zeitlich verzögern und Baukosten treiben, einer deutlichen Ausweitung der Bautätigkeit entgegen.
„Stabile bis wachsende Flächennachfrage“
Dr. André Scharmanski, Leiter Quantum Research: „Die aktuelle und prognostizierte Beschäftigtendynamik lässt mittelfristig eine weitere stabile bis wachsende Flächennachfrage erwarten. Da sich insbesondere wissensintensive Bürojobs zunehmend in Großstädten ballen, spricht vieles für einen Investmentfokus auf die Top 7 plus B-Städte mit überdurchschnittlicher wirtschaftlicher und soziodemographischer Perspektive sowie starker Forschungs- und Bildungsinfrastruktur.“ (fm)
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