Kommunen, Kirchen und Stiftungen vergeben häufig Erbbaurechte. Als „Eigentum auf Zeit“ können diese gerade für junge Familien mit wenig Eigenkapital eine Alternative zum Kauf eines Baugrundstücks darstellen. Die Hamburgische Notarkammer erklärt.
Ein Erbbaurecht gewährt seinem Inhaber (dem sogenannten Erbbauberechtigten) laut Notarkammer die Befugnis, das Grundstück zu bebauen. Der Erbbauberechtigte werde dabei nur Eigentümer des errichteten Gebäudes.
Das Eigentum am Grundstück verbleibe hingegen beim bisherigen Eigentümer. Als Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks erhalte dieser vom Erbbauberechtigten regelmäßige Zinszahlungen (den Erbbauzins).
„Weil das Baugrundstück bei der Bestellung eines Erbbaurechts nicht gekauft werden muss, sinkt der Kapitalbedarf für das Bauvorhaben“, sagt Dr. Carsten Walter, Geschäftsführer der Notarkammer Baden-Württemberg.
Erbbaurecht kann verkauft werden
Zwar falle der Erbbauzins in der Niedrigzinsphase mitunter höher aus als die für einen kreditfinanzierten Kauf aufzuwendenden Zinsen, jedoch könne ein Erbbaurecht in Zeiten knapper Baulandressourcen trotzdem eine lohnende Alternative für junge Familien mit wenig Eigenkapital sein.
Das Erbbaurecht werde durch einen notariellen Vertrag zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Erbbauberechtigten (Erbbaurechtsvertrag) sowie die anschließende Eintragung des Rechts im Grundbuch begründet.
Der Notarkammer zufolge kann das Erbbaurecht wie ein Grundstück verkauft, verschenkt oder vererbt werden. Auch die Eintragung von Grundschulden oder Hypotheken auf das Erbbaurecht zur Finanzierung des Bauvorhabens sei möglich.
Fristende nach 75 bis 99 Jahren
Üblicherweise werden Erbbaurechte mit einer Laufzeit von 75 bis 99 Jahren bestellt. Nach Ablauf dieser Frist ende das Erbbaurecht und das Gebäude falle an den Eigentümer des Grundstücks.
Dieser habe dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Gebäude zu zahlen, die sich an dessen aktuellem Marktwert orientiert. „Natürlich können sich Eigentümer und Erbbauberechtigter auch auf eine Verlängerung oder Erneuerung des Erbbaurechts einigen“, so Dr. Walter.
„Zu Gunsten des Erbbauberechtigten kann im Erbbaurechtsvertrag ein Vorrecht auf Erneuerung vereinbart werden. Zudem kann dem Erbbauberechtigten ein Vorkaufsrecht am Grundstück eingeräumt werden.“
Vor dem Erwerb beraten lassen
Neben dem Zeitablauf sehen Erbbaurechtsverträge laut Notarkammer oftmals weitere Beendigungsgründe vor, beispielsweise für den Fall, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück nicht zeitnah bebaut.
Trete ein vereinbarter Beendigungsgrund ein, so sei der Erbbauberechtigte verpflichtet, das Erbbaurecht gegen eine angemessene Vergütung an den Eigentümer zu übertragen. Die Höhe der Vergütung könne im Erbbaurechtsvertrag festgelegt werden.
Wegen der umfangreichen Gestaltungsmöglichkeiten und der wirtschaftlichen Bedeutung für die Beteiligten biete es sich an, vor der Bestellung oder dem Erwerb eines Erbbaurechts stets die umfassende Beratung durch einen Notar in Anspruch zu nehmen.
Die Beratung sei dabei bereits in den Kosten des Beurkundungsverfahrens für den Erbbaurechtsvertrag oder den Kaufvertrag enthalten. (bm)
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