Der stetige Zuzug nach München hat zu einem deutlichen Wachstum der Immobilienpreise geführt. Manche Kritiker warnen vor einer Überhitzung des Marktes. Lohnt sich der Kauf einer Immobilie in der bayerischen Landeshauptstadt noch?
Gastbeitrag von Michael Reiss, Sotheby’s International Realty
„Fahren Sie gar nicht erst woanders hin, ich sage Ihnen, es geht nichts über München“ – dazu riet bereits ein begeisterter Ernest Hemingway, nachdem er die bayerische Landeshauptstadt besucht hatte.
Auch heutzutage ist München ein Magnet für Touristen und Zuzügler – die Bevölkerung wuchs allein seit 2011 um 9,4 Prozent. Ein Grund ist sicherlich die hohe Lebensqualität und das einzigartige Kunst- und Kulturangebot.
Doch der stetige Zustrom hat auch dafür gesorgt, dass Wohnraum zur Mangelware wurde. In der Folge sind die Immobilienpreise an der Isar in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Deshalb ist München auch zum Reibungspunkt für die Kritiker der deutschen Immobilienmärkte geworden.
Kaufpreise mehr als verdoppelt
Häufig ist von einer Marktüberhitzung in den Metropolregionen zu hören, und angeblich zeigt sich das besonders in der bayerischen Landeshauptstadt. Daher ist die Frage durchaus berechtigt, wie sinnvoll der Kauf einer Immobilie in und um München zu diesem Zeitpunkt ist.
Tatsächlich erleben wir in München ein Preiswachstum, das deutlich ausgeprägter ist als in den meisten anderen deutschen Städten, wie zahlreiche Quellen unabhängig voneinander konstatieren.
Dem aktuellen Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA zufolge haben sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen seit 2010 mehr als verdoppelt. Allein im vergangenen Jahr stiegen sie um neun Prozent, während das bundesweite Preiswachstum im Schnitt bei 7,9 Prozent lag.
Große Unterschiede im unteren Preissegment
Der Immobilienmarktbericht der Gutachterausschüsse aus dem vergangenen Dezember ergibt, dass in München mit einem mittleren Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen von zuletzt 7.500 Euro das höchste durchschnittliche Preisniveau in Deutschland existiert. Zum Vergleich: In Stuttgart sind es 5.140 Euro je Quadratmeter, in Hamburg 4.370 Euro.
Bemerkenswert ist jedoch, dass die Unterschiede in den Wohnflächenpreisen vor allem im unteren Preissegment besonders deutlich ausfallen: Während bei großflächigen Mehrfamilienhäusern – also überwiegend Wohnobjekten für kleinere und mittlere Einkommen – der Quadratmeterpreis in Hamburg bei etwa 2.200 Euro liegt, kostet der Quadratmeter im Münchner Mehrfamilienhaus mit 4.600 Euro mehr als doppelt so viel.
Aber warum ist das so? Die Ursache dieses Ungleichgewichts zeigt sich bei einem genaueren Vergleich der Grundstückspreise: Sie fallen in München mit 1.600 Euro auf den Quadratmeter beinahe dreimal so hoch aus wie in Hamburg.
Vorzeichenumkehr im Premiumsegment
Das bedeutet, dass die Markteinstiegspreise äußerst fordernd sind und Käufer mit niedrigerem Budget zurzeit deutlich weniger Fläche für ihr Geld erhalten. Geschuldet ist dies dem erwähnten Nachfrageüberhang nach Wohnraum.
Das gilt jedoch nicht für alle Immobiliensegmente gleichermaßen: Bei hochwertigem Wohnraum fallen die hohen Bodenrichtwerte als Anteil des Verkehrswerts einer Immobilie gesehen nicht mehr so stark ins Gewicht.
Im Premiumsegment sehen wir daher eine Vorzeichenumkehr. Hier liegt München deutschlandweit lediglich auf Platz drei, während Hamburg mit großem Abstand Spitzenreiter ist.
Seite zwei: Anzeichen einer Immobilienblase?
