Guido Nabben, Sprecher von German Property Partners (GPP), wagt einen Rückblick auf 2018 bei Gewerbeimmobilien sowie eine Prognose für 2019.
Leergefegte Büromärkte, neue Rekordvolumina – und ein herausforderndes Marktumfeld: Das Immobilienjahr 2018 hat sowohl an den Investment- wie auch Büromärkten für gewerbliche Immobilienprodukte neue Superlative gesetzt. Das Top-7-Transaktionsvolumen übertraf zum Ende des 3. Quartals bereits das schon sehr gute Vorjahr und kratzt an der Rekordmarke des Jahres 2007. Und am Bürovermietungsmarkt sorgt die anhaltend hohe Flächennachfrage für ein neues Allzeittief bei der Leerstandsquote und steigende Mietpreise – erstmals war Berlin im 3. Quartal Spitzenreiter bei den Durchschnittsmieten.
Objekte immer schwerer zu finden
Gleichzeitig wird es jedoch immer schwieriger und vor allem (kosten)aufwändiger, als Kauf- oder Mietinteressent geeignete Objekte zu finden. Attraktive Anlageobjekte mit einem vernünftigen Rendite-Risiko-Profil in den Core-Lagen lassen sich nur noch mit umfassender lokaler Marktexpertise aufspüren. Das erschwert vor allem internationalen Investoren ohne Kenntnisse der Teilmärkte den Zugang – folglich ist der Anteil ausländischer Investoren zuletzt gesunken. Die robuste Konjunktur und in die Metropolen strömende Co-Working-Anbieter sowie Technologieunternehmen heizen die Nachfrage nach modernen Flächen weiter an.
Nebenlagen als Alternative
Angesichts eines kaum mehr vorhandenen Angebots und steigender Mietpreise weichen Mietinteressenten vermehrt in die Nebenlagen aus, wo sie Abstriche hinsichtlich der Objektausstattung oder Mikrolage in Kauf nehmen müssen. Das gilt auch für Anleger, die zunehmend Value Add-Objekte sowie Immobilien außerhalb der Core-Lagen in den Blick nehmen. „Manage-To-Core“- oder sogar „Build-To-Core“-Strategien werden 2019 besonders beliebt sein, um den Mangel an Core-Immobilien auszugleichen.
Angebot in 2019 noch knapper
Diese Bewegung dürfte sich 2019 noch weiter verstärken, das Angebot noch knapper werden. Politische und ökonomische Risiken wie der Brexit oder der schwelende Handelsstreit mit den USA unterstreichen vor dem Hintergrund einer robusten Konjunktur derzeit das Bild des deutschen Immobilienmarktes als „sicherer Hafen“ in Europa. Folglich werden institutionelle Investoren ihre „Wall of Money“ weiter in Teilmärkte wie Frankfurt oder Berlin lenken und dort positive Impulse setzen. Hinzu kommt: Ungeachtet der zuletzt steigenden Spitzenmieten für Gewerbeimmobilien an den Top-7-Standorten liegen diese im internationalen Vergleich noch im Mittelfeld. Gestützt werden sie von einer robusten Realwirtschaft und Flächennachfrage. Vor allem aktive Investment- und Asset Manager können hier noch Wertsteigerungspotenziale ausschöpfen.
Megatrends Nachhaltigkeit und Digitalisierung
Megatrends wie Nachhaltigkeit, Digitalisierung und Urbanisierung werden 2019 weiter an Fahrt aufnehmen und den Immobilienmarkt noch komplexer machen. Konzepte wie Smart Cities und Smart Buildings, die eine Antwort auf die Herausforderung dieser Megatrends darstellen, werden an Bedeutung gewinnen. Vor allem für langfristig orientierte Investoren und Nutzer werden solche „Social Returns“ zunehmend zu einem Kriterium bei der Flächensuche oder Immobilienanlage. (fm)
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