Die geplante Reform des Grunderwerbsteuerrechts sieht deutliche Verschärfungen für „Share Deals“ vor, also die steuerfreie Übertragung von Anteilen an Gesellschaften, die Immobilien halten. Das trifft besonders Projektentwickler.
Darauf weist die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Baker Tilly hin. Entwicklungen von Immobilien finden demnach üblicherweise in Gesellschaften – zum Beispiel GmbHs – statt, um die Haftung auf ein spezielles Bauprojekt zu begrenzen und nicht mit dem gesamten Bauunternehmen zu haften.
Nach Fertigstellung hat der Developer ein großes Interesse daran, die Immobilie zusammen mit der haltenden Gesellschaft zu verkaufen. Bislang erfolgte dies (außer im Falle von Eigentumswohnungen) häufig via Share Deal. Dies kann unter bestimmten Voraussetzungen, die nun verschärft werden sollen, grunderwerbsteuerfrei erfolgen.
Künftig weniger Share Deals
Martina Hertwig, Partnerin und Wirtschaftsprüferin bei Baker Tilly und Vorstandsmitglied des Immobilienverbands ZIA, kommentiert: „Projektentwickler haben in der Regel keine üppige Kapitalausstattung und damit nicht die finanziellen Resourcen, eine zehnprozentige Beteiligung an einer Immobilie auf zehn Jahre hinaus zu halten, nur weil der Käufer Grunderwerbsteuer sparen will.“ Dies werde dazu beitragen, dass Projektentwickler künftig weniger Share-Deals machen, so die Mitteilung.
Ein weiterer Aspekt sind laut Baker Tilly Haftungen aus der Projektentwicklung. Viele Haftungsansprüche aus der Bauphase – wie die für Baumängel – beziehen sich demnach auf die Objektgesellschaft und nicht auf die Immobilie selbst. Hertwig weiter: „Daher verkauft der Projektentwickler die Objektgesellschaft nach Baufertigstellung zusammen mit der Immobilie. Genau dies wird künftig schwieriger.“
Erlöse werden sinken
Unterm Strich werde die Neuregelung dazu führen, dass Projektentwickler künftig mehr Asset-Deals machen müssen. „Die Käufer, die dann Grunderwerbsteuer in voller Höhe entrichten müssen, werden dies vom Kaufpreis abziehen. Die Erlöse der Projektentwickler werden also sinken“, heißt es in der Mitteilung.
Martina Hertwig kritisiert: „Die Politik steht mit der Reform im Widerspruch zu ihren übrigen Zielen. Einerseits will sie den Bau von Wohnungen fördern, andererseits legt sie den Projektentwicklern Steine in den Weg. Immobilienentwicklung findet nun einmal in aller Regel innerhalb von Objektgesellschaften statt und diese werden üblicherweise via Share Deal verkauft.“
Grenze gesenkt, Frist verlängert
Die Finanzministerkonferenz hatte sich Ende Juni auf eine Reform des Grunderwerbsteuerrechts geeinigt. Die wichtigsten Änderungen sind: Die grunderwerbsteuerauslösende Grenze bei einem Gesellschafterwechsel wird von 95 Prozent auf 90 Prozent der Anteile abgesenkt.
Des weiteren werden die Fristen, bis nach einer Transaktion wieder alle Anteile in einer Hand vereinigt werden dürfen, verlängert. Bei einem Share Deal dürfen die verbleibenden 10,1 Prozent der Anteile erst nach Ablauf von zehn Jahren auf den Käufer übertragen werden. Bislang sind es fünf Jahre. Schließlich wurde die Grunderwerbsteuer nur bei Gesellschafterwechseln bei Personengesellschaften erfasst. Hier ist die Schaffung eines Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften geplant.
Foto: Baker Tilly; Urheberin: Ann-Christine Krings
