Die Bundesrepublik wird mehr und mehr zum Pendlerland. In vielen Metropolen kommen schon fast zwei Drittel der Beschäftigten von außerhalb des Stadtgebiets. Wie sich diese Entwicklung auf die Wohnungsmärkte auswirkt zeigt eine aktuelle Studie der Immobiliengruppe Quantum.
Die aktuelle Untersuchung „Grenzenlose Mobilität – Die Bedeutung von Pendlerströmen für die Immobilienmärkte“ von Quantum beleuchtet sowohl Auswirkungen als auch Ursachen dieser Entwicklung.
Dabei seien einerseits Wohnungsknappheit und Preisentwicklung in den Städten untersucht worden, andererseits jedoch auch die Entwicklung von Arbeitsplätzen im Dienstleistungssektor, welche die Binnenmigration in Deutschland stark beeinflusse.
Nach einer detaillierten Analyse von Pendlerverflechtungen in einzelnen Metropolregionen seien schließlich die Folgen dieser veränderten Wanderungsmuster auf die Wohnungsmärkte im Umland der Metropolen analysiert worden.
Mietkostenbelastung steigert Pendlerstrecken
Dabei variieren die Pendlerzahlen laut Quantum deutlich hinsichtlich verschiedener Qualifikationsprofile, beruflicher Tätigkeiten und Wirtschaftszweige. So sei erhöhte Mobilität gerade bei Hochqualifizierten eine Grundvoraussetzung ebenso wie der Versuch, Karriere und Familie miteinander zu vereinbaren.
Am stärksten angestiegen seien die Pendlerstrecken jedoch bei Personen mit niedrigerem Bildungsniveau, was unter anderem auf die steigende Mietkostenbelastung in den Großstädten zurückgeführt werden könne.
Im Zusammenhang mit Angebotsknappheiten und dem rasanten Mietpreisanstieg führe das dortige Beschäftigtenwachstum dazu, dass immer mehr Berufstätige infolge der geringeren Kaufpreise und Mieten zunehmend in den Speckgürtel ausweichen.
Mehr Baufertigstellungen in Speckgürteln
Die Analyse der Quantum Research Unit zeige, dass alle Top-Sieben-Städte in den letzten Jahren zumindest gegenüber dem unmittelbar angrenzenden Umland Wanderungsverluste haben hinnehmen müssen. Dies wirke sich auch auf die Bautätigkeit vor Ort aus.
So sei die Zahl der Baufertigstellungen und –genehmigungen außerhalb der Großstädte deutlich angestiegen. Insbesondere angrenzende und verkehrsgünstig liegende Gemeinden übernehmen dabei eine Ventilfunktion für die angespannten Wohnungsmärkte der Großstädte.
Wichtig für eine zukünftig nachhaltige Kernstadt-Umland-Beziehung sei daher eine Konzentration der Außenentwicklungen entlang bestehender Verkehrsachsen und die Erhaltung möglichst kompakter Siedlungsstrukturen.
Starkes Mietwachstum in Landkreisen
Im Münchner Umland werden beispielsweise in vielen Gemeinden bereits mehr Geschosswohnungen als Ein- oder Zweifamilienhäuser gebaut.
Vielerorts mache sich der neue Schub der Suburbanisierung im Umland der Metropolen bereits durch stark steigende Mieten bemerkbar. In einigen Landkreisen seien die Bestandsmieten in den letzten Jahren sogar stärker gestiegen als die Mieten in der Kernstadt.
Gerade das Umland von München, aber auch die engeren Verflechtungsräume Berlins und Hamburgs haben laut Quantum eine überdurchschnittliche Mietpreisdynamik erfahren.
„Die Marktanspannung der Metropolen schwappt zunehmend auf ihr jeweiliges Umland über. Die daraus resultierende dynamische Nachfrage- und Mietentwicklung im Speckgürtel macht diese Wohnungsmärkte für institutionelle Anleger immer interessanter“, so Dr. André Scharmanski, Leiter Research bei Quantum. (bm)
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