Exemplarisch betrachtet sind es vor allem die drei folgenden Punkte.
Aspekt junge Stadt: Die Zukunftsfähigkeit eines urbanen Zentrums wird in einer immer älter werdenden Gesellschaft dadurch bestimmt, wie jung sie bleibt. Das Fraunhofer Institut hat deshalb den Wachstumsanteil der 20 bis 34-Jährigen untersucht. Je nach Standort existiert ein höherer Anteil an Studenten in dieser Alterskohorte. Zwar zieht es sie in einem ersten Schritt in die klassischen Universitätsstädte. Viel entscheidender ist aber, ob sie nach der Ausbildung dort bleiben.
Insofern spielt insbesondere das Segment der 30 bis 34-Jährigen eine wichtige Rolle. In Leipzig liegt ihr Anteil bei hohen 32 Prozent, in Dresden sind es 23 Prozent. Nun zu behaupten, dass alle ostdeutschen Städte vom Uni-Boom profitieren, wäre verkehrt. In Halle an der Saale machen Studenten zwar 20 Prozent der Bevölkerung aus, die Gruppe zwischen 30 und 34 Jahren kommt jedoch nur auf fünf Prozent – der Großteil der Uni-Absolventen zieht also wieder weg.
Aspekt Umwelt: Die Menschen wollen in einer möglichst sauberen Stadt mit verringertem CO2-Ausstoß leben. Elektrofahrzeuge können die Umwelt deutlich entlasten. Voraussetzung dafür ist eine ausreichende Ladeinfrastruktur. Je besser sie ausgebaut ist, umso mehr kurbelt das den Absatz von E-Fahrzeugen an. Die Studie kommt in zahlreichen der untersuchten Städte zu einem Zwischenfazit, demzufolge die bisher in die Wege geleiteten Umweltaktivitäten noch nicht ausreichen. Anders ausgedrückt: Der Umweltaspekt beeinträchtigt signifikant die Entstehung neuer Immobilienmärkte.
Aspekt Widerstandsfähigkeit: Bei der Standortwahl sollten Investoren darauf achten, wie finanziell gesund eine Stadt ist und wie resilient sie dasteht. Schlusslicht der Resilienz-Tabelle der Studie ist Mainz. Mit mehr als einer Milliarde Euro hat die rheinland-pfälzische Stadt eine der höchsten Pro-Kopf-Verschuldungen in Deutschland.
Als Positivbeispiel nennt die Studie München: Seit 2005 konnte der Schuldenhöchststand um fast 78 Prozent reduziert werden. Es stehen wieder deutlich mehr Mittel für die Finanzierung der Stadt zur Verfügung. Auch die B-Städte Nürnberg und Karlsruhe sowie Jena und Bonn werden in puncto Resilienz positiv bewertet. Besonders an diesen Standorten dürften Projektentwicklungen bei Wohninvestments weiter an Bedeutung gewinnen.
Karlsruhe liegt im Ranking vorn
Auffällig ist das Gesamtergebnis der Fraunhofer-Studie. Die sieben größten Metropolen wurden genauso analysiert wie kleinere Städte. Gewinner ist die mittelgroße Universitäts- und Forschungsstadt Karlsruhe. Unter den Top-Ten-Städten befindet sich mit München (zweiter Platz) nur eine Metropole.
B- und C-Städte schneiden teils deutlich besser ab als A-Städte wie Hamburg und Berlin. Wohlgemerkt liegt der Schwerpunkt der Studie auf der Zukunftsfähigkeit von Standorten, nicht allein auf deren gegenwärtiger Struktur. Ein entscheidendes Kriterium für die Menschen bleibt jedoch die Bezahlbarkeit von Wohnraum.
Wanderungsbewegung in C-Städte?
Bevor jemand seinen Heimatort oder langjährigen Wohnort wechselt, schaut er sicherlich auch genau auf die Preise für Wohneigentum. Abseits der Metropolen sind Wohnimmobilien günstiger, vor allem an C-Standorten.
Noch ist die Zahl derer, die von einer Metropole in eine Kleinstadt umziehen, übersichtlich. Wenn aber die Immobilienpreise auch an B-Standorten weiter so stark steigen wie in den Metropolen, könnte es zu einer neuen Wanderungsbewegung kommen.
Es bleibt für Anleger wichtig, ihr Investment entsprechenden Langzeitprognosen richtig anzupassen. Sie sollten dabei aber nicht allein das Städte-ABC berücksichtigen. Entscheidend sind die überregionale Strahlkraft eines Ortes, seine Wirtschaftskraft sowie die Bereitschaft zu Zukunftsmodellen. Wer nach Investment-Standorten sucht, sollte auf eine professionelle Bewertung vertrauen. Denn sie zeigt auf, wo die besten Chancen auf konstante oder steigende Renditen liegen.
Lesen Sie den vollständigen Artikel in der aktuellen Cash.-Ausgabe 03/2018.
Frank Wojtalewicz ist geschäftsführender Gesellschafter der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien, Wiesbaden.
Foto: d.i.i. Deutsche Invest Immobilien
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