Rasant steigende Preise am Wohnimmobilienmarkt sorgen dafür, dass in guten und sehr guten Lagen kaum noch ausreichende Renditen erzielt werden können. Was das für Investoren bedeutet, hat Cash. untersucht.
„In sehr guten Lagen sind die Renditen mittlerweile so gering, dass dort überwiegend Käufer mit einem sehr langen Anlagehorizont und einem niedrigen Risikoprofil wie Pensionskassen, Versicherungen sowie Family Offices auftreten“, erläutert Roman Heidrich, Team Leader Residential Valuation Jones Lang LaSalle Berlin.
„Wenn die Investoren eher risikoavers in ihrer Anlagestrategie agieren und sich deshalb auf Objekte in den Top-Lagen fokussieren, ist die Qualität des Objekts entscheidend, da diese die Grundlage für langfristige Mieterträge darstellt. Denn je stabiler die Mieterstruktur desto stabiler die Mieteinnahmen“, sagt dazu Björn Dahler, Geschäftsführer und Gründer der Dahler & Company.
Risikoaffine Anleger hingegen könnten die Option des Erwerbs einer Immobilie in B- oder C-Lagen anvisieren, die ein höheres Mietsteigerungspotenzial aufweise.
Preise in München besonders hoch
Engel & Völkers (E&V) hat die Entwicklung in seinem „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2018“ untersucht. Der mit Abstand teuerste Standort ist nach wie vor München.
Dort legten die Angebotspreise für Wohn- und Geschäftshäuser allerdings in 2017 lediglich um 1,4 Prozent auf durchschnittlich 5.357 Euro pro Quadratmeter zu. Die zweitteuerste Metropole ist Frankfurt, wo ein Zuwachs um 10,1 Prozent auf durchschnittlich 3.326 Euro verbucht wurde.
In Stuttgart legte das Preisniveau um elf Prozent auf 3.204 Euro zu. Zinshäuser in Hamburg verteuerten sich im Schnitt um 11,1 Prozent auf 2.962 Euro pro Quadratmeter. In Berlin machte das Preisniveau einen deutlichen Sprung um 14,8 Prozent auf 2.637 Euro.
Vervielfältiger erreicht ungeahntes Niveau
Ein wichtiger Indikator ist der sogenannte Vervielfältiger. Er gibt die Kaufpreise von Zinshäusern als das Vielfache der Jahresmieteinnahme an. Dabei wird die Nettomiete ohne Nebenkosten angesetzt.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht dies: Ein Mehrfamilienhaus mit 600 Quadratmetern Wohnfläche, das im Schnitt eine Miete von 9,50 Euro pro Quadratmeter erbringt, erzielt eine Jahresmieteinnahme von 68.400 Euro.
Wenn dieses Objekt zum 18-Fachen der Jahresmiete am Markt angeboten wird, so bedeutet dies, dass ein Kaufpreis von 1,23 Millionen Euro zu entrichten ist. Wird dieselbe Immobilien zum 22-Fachen angeboten, so sind 1,5 Millionen Euro zu zahlen.
Nach Angaben von E&V hat der Maximalwert für Vervielfältiger in guten Lagen von München bereits ein Niveau von 32 erreicht – ein Wert, der noch vor einigen Jahren nicht für möglich gehalten wurde. In Hamburg ist das 29-Fache zu entrichten, in Frankfurt das 25-Fache.
Seite zwei: Tatsächliche Erträge
