In vielen Lagen und Standorten des deutschen Marktes für Wohninvestments wird es für Anleger immer schwieriger, ausreichende Renditen zu erzielen. Welche Kriterien müssen Privatanleger beachten, um doch Erträge mit Zinshäusern zu machen?
Abgesehen vom Ausweichen auf kleinere Standorte stellt sich für Zinshauskäufer die Frage, mit welchen weiteren Strategien sie ausreichende Erträge erzielen können.
„Zufriedenstellende Mietrenditen sind nur erzielbar, wenn Fluktuation in den ‚richtigen‘ Flächen besteht und modernisiert wird“, beschreibt Oliver Moll, Inhaber und Geschäftsführer von Moll & Moll Zinshaus, die Situation in den Metropolen.
„Zum Teil sehen wir auch ein Ausweichen in den Markt für möblierte Wohnungen, den wir für Privatanleger aufgrund seiner gegebenenfalls negativen steuerlichen Implikationen, dem deutlich erhöhten Aufwand in der Verwaltung sowie den sehr hohen Instandhaltungskosten jedoch sehr kritisch betrachten“, ergänzt er.
Sanierung bietet Renditemöglichkeiten
Auch laut Angela Thamm, Geschäftsführerin von Thamm & Partner, ist es aktuell nicht möglich, Zinshäuser in guten Lagen mit attraktiven Renditen zu finden.
„Eine Möglichkeit bestünde im Erwerb von heruntergewirtschafteten Mietshäusern, verbunden mit umfassenden Modernisierungsmaßnahmen. Aktuell ist es noch möglich, elf Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umzulegen.“
„Wir sind spezialisiert auf die Kernsanierung von Baudenkmälern und müssen feststellen, dass im Berliner Raum nur noch selten Investmentmöglichkeiten auf den Markt kommen. Allerdings sind andere Standorte noch vielversprechend, Leipzig zum Beispiel, aber auch Görlitz. In beiden Städten sind wir sehr aktiv“, berichtet sie.
Auf attraktive Lage achten
Allerdings übersteigt die umfassende Modernisierung eines Zinshauses oft die Möglichkeiten von Privatanlegern. Zu groß ist dabei die Gefahr finanzieller Risiken. Sie sollten sich daher auf Objekte konzentrieren, die nicht sanierungsbedürftig sind.
Anders sieht es bei professionellen Investoren aus. Sofern sie das entsprechende Know-how mitbringen, können sie durch Aufwertung von Objekten mit Modernisierungsstau gute Renditen erzielen. Generell gilt es für Investoren, beim Kauf eines Zinshauses weitere wichtige Kriterien zu beachten.
„Auf städtebaulicher beziehungsweise Quartiersebene spielt das direkte Umfeld eine ausschlaggebende Rolle: Wie ist die Immobilie in die Nutzungsstrukturen eingebettet, welchen Mix bietet das Quartier den Bewohnern und wie ist die zukünftige Entwicklung einzuschätzen?“, nennt Dahler wichtige Punkte. „Die Lage sollte annehmbar sein, also zum Beispiel nicht direkt an einer Autobahn oder einer Zugtrasse“, ergänzt Thamm.
Seite zwei: Rolle der Infrastruktur
