Wohnimmobilien in Hamburg haben sich nach einer aktuellen Studie auch im vergangenen Jahr deutlich verteuert. Dennoch sei ein Immobilienkauf auf Basis der Kosten einer durchschnittlichen Miete auch in der Hansestadt noch möglich, so die LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG.
Gegenüber dem Vorjahr waren Wohnimmobilien im zweiten Halbjahr 2017 um bis zu 12,2 Prozent teurer. Das ergab die aktuelle Studie der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG in Zusammenarbeit mit dem Hamburger Forschungsinstitut F+B (Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH).
„Hohe Nachfrage trifft auf knappes Angebot, das lässt die Preise weiter steigen“, fasst Jens Grelle, Vorstandsvorsitzender der LBS, das Studienergebnis zusammen. Neben den niedrigen Zinsen sieht er als weitere Kaufmotive den Wunsch nach Unabhängigkeit von der Mietpreisentwicklung sowie die Möglichkeit, die eigenen vier Wände nach seinen Vorstellungen gestalten zu können und damit gleichzeitig für das Alter vorzusorgen.
Neubauhäuser verteuern sich am stärksten
Die höchsten Preissteigerungen auf 2.596 Euro pro Quadratmeter weisen den Daten zufolge neue Häuser in Umland mit 12,2 Prozent aus. Aber auch in der Hansestadt zogen für diese Wohnform im Vergleich zum Vorjahr die Preise um 9,9 Prozent an und liegen jetzt bei 3.926 Euro pro Quadratmeter.
Die Neubaupreise in Hamburg für Wohnungen stiegen um 2,5 Prozent (5.097 Euro pro Quadratmeter). Im Umland verteuerten sich neue Eigentumswohnungen im Schnitt um 8,7 Prozent auf 3.176 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Preise für Bestandshäuser auf hohem Niveau
Für bestehende Häuser in Hamburg sind der Studie zufolge aktuell 3.868 Euro pro Quadratmeter zu zahlen (plus 9,3 Prozent). Unterhalb von 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sei ein Kauf in der Stadt nicht mehr möglich.
Im Umland bewegen sich die Preise in einer Spanne zwischen 1.480 Euro (Lauenburg) und 3.307 Euro (Rellingen). Sie stiegen im Mittel um 8,9 Prozent auf 2.237 Euro pro Quadratmeter an.
Bestandswohnungen in Hamburg kosten 4.304 Euro pro Quadratmeter (plus 8,5 Prozent). Im Umland stieg der Durchschnittswert auf 2.105 Euro (plus 6,7 Prozent) und erreicht damit das Niveau der günstigsten Angebote in der Stadt. Am teuersten sind bestehende Wohnungen im schleswig-holsteinischen Umland mit über 2.700 Euro pro Quadratmeter in Tornesch, Ahrensburg und seinem Umland, Wedel sowie Norderstedt.
Städtische Wohnform im Umland nimmt zu
Im Umland von Hamburg wurden zum ersten Mal mehr Neubauangebote für Eigentumswohnungen (646) als Eigenheime (380) im Untersuchungszeitraum registriert.
„Diese eher städtische Wohnform scheint vermehrt in den größeren Orten im Umland wie beispielsweise Norderstedt, Ahrensburg oder auch Uetersen angeboten zu werden“, erklärt Grelle. Einen Grund für diese Entwicklung sieht der LBS-Chef im sogenannten Überlaufeffekt. Ein Käufer könne im Umland deutlich mehr Wohnfläche für sein Geld erhalten.
Kaufen zum Mietniveau noch möglich?
Die LBS hat zudem untersucht, ob sich zu den gleichen Kosten einer durchschnittlichen Miete auch Wohneigentum erwerben lässt.
LBS-Chef Grelle erläutert, dass mit einer Kaltmiete von 800 Euro bei einem Zinssatz von 1,64 Prozent plus drei Prozent Tilgung rund 206.000 Euro finanziert werden können. Bringe der Käufer zusätzlich die empfohlenen 20 Prozent Eigenkapital ein, könne er eine Eigentumswohnung (80 Quadratmeter Wohnfläche) für rund 248.000 Euro erwerben.
In Hamburg würden in 22 Stadtteilen Bestandswohnungen bis zu diesem maximalen Kaufpreis angeboten. Zu diesen Regionen zählten etwa im Süden der Stadt Neugraben-Fischbek und Wilstorf, Richtung Norden Duvenstedt, im Westen Schnelsen und Eidelstedt sowie im Osten Rahlstedt, Tonndorf, Jenfeld oder Billstedt. Neue Wohnungen waren für diesen Kaufpreis innerhalb Hamburgs nur einige wenige in Ochsenwerder am Markt.
Im Umland sei ein Kauf von Bestandswohnungen zu vergleichbaren Preisen noch in allen Lagen möglich. Neubauten seien etwa in Uetersen, Kaltenkirchen oder Henstedt-Ulzburg unterhalb von 248.000 Euro finanzierbar.
Bestehende Häuser mit 120 Quadratmetern Wohnfläche sind laut Grelle im Hamburger Stadtgebiet auf Mietkostenniveau unter anderem in den Stadtteilen Wilhelmsburg, Lohbrügge oder Langenhorn am Markt. In fünf Stadtteilen seien auch neue Häuser zu diesem Preis erwerbbar. Berechnungsgrundlage war monatliche Kaltmiete von 1.200 Euro.
Kein Preisrückgang in Sicht
Der Wohnort Hamburg bleibt nach Einschätzung von Grelle unverändert attraktiv. „Die Kombination aus niedrigen Zinsen und positiver Einkommensentwicklung wird die Preise auch künftig weiter steigen lassen. Allenfalls lässt die Dynamik etwas nach.“ Er rät Interessenten, jetzt zu prüfen, wie und wo sich ihre Wohnträume verwirklichen lassen. Das Risiko eines steigenden Zinsniveaus sollte mit einer Finanzierung möglichst über die gesamte Laufzeit ausgeschlossen werden.
Für den LBS-Immobilienmarktatlas 2018 wurden im zweiten Halbjahr 2017 rund 14.350 öffentlich zugängliche Immobilienangebote in Hamburg und im Umland ausgewertet, davon 12.073 Angebote für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen aus dem Bestand. (bk)
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