Zinshäuser sind bei Investoren und vermögenden Privatanlegern gefragt, aber die Renditen sind in den vergangenen Jahren zurückgegangen. Das Portal Immoverkauf24 hat die Preisentwicklung in den Metropolen untersucht und gibt Tipps, wo sich ein Kauf noch lohnt.
Seit alternative Anlagemöglichkeiten praktisch nicht mehr vorhanden und die Kreditzinsen niedrig sind, stürzen sich institutionelle und private Anleger auf Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage. Und das, obwohl die Renditen in den vergangenen Jahren drastisch gesunken sind.
Das Expertenportal Immoverkauf24 hat die Kaufpreisfaktoren der letzten fünf Jahre in Berlin, Hamburg, München, Köln und Frankfurt untersucht. Basis sind die Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse.
Kaufpreisfaktor als Indikator für die Rendite
Eine wichtige Kennzahl beim Kauf eines sogenannten Zinshauses ist der Kaufpreisfaktor, auch Ertragsfaktor oder Vervielfältiger genannt: Er gibt das Verhältnis vom Kaufpreis zu den jährlich erzielbaren Nettokaltmieten wieder (Kaufpreis / Nettokaltmieten = Ertragsfaktor).
Man könnte auch sagen: Je höher dieser Wert ist, desto länger dauert es, dass der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen wieder hereingespielt wird. Natürlich ist die Rechnung eigentlich sehr viel komplexer, jedoch ist der Ertragsfaktor für Anleger eine wichtige Kennzahl, um ein Renditeobjekt einschätzen zu können.
Denn der Kaufpreisfaktor gibt als Kehrwert die Bruttorendite eines Objektes wieder: Hat eine Immobilie einen Faktor von 20, entspricht das einer Bruttorendite von 1/20 = fünf Prozent. Das 20-fache der Jahresmiete gilt eigentlich als Faustregel für eine lohnende Investition.
Eigentlich. Denn in den fünf größten Städten Deutschlands ist diese Marke inzwischen ziemlich unrealistisch, so Immoverkauf24, wie eine Analyse der durchschnittlichen Ertragsfaktoren von Mehrfamilienhäusern der letzten fünf Jahre zeige.
Höchster Preisfaktor in München, höchste Steigerung in Berlin
In München lag der Kaufpreisfaktor demnach in 2017 bei 40 und steigerte sich um 54 Prozent innerhalb von fünf Jahren. In Berlin lag der Faktor im gleichen Jahr bei 29, in der Hauptstadt erfuhr er die stärkste Steigerung in den letzten fünf Jahren, nämlich um 63 Prozent.
In Frankfurt stiegen die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser in fünf Jahren um 43 Prozent auf das 26-fache der Jahresmiete. In Köln lag der durchschnittliche Kaufpreis lag beim 21-fachen der Jahresmiete.
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