Mieter und Käufer klagen seit Jahren, denn sowohl Kaufpreise als auch Mieten werden immer teurer. Die einfachste Antwort: Mehr bauen. Das funktioniert inzwischen aber nicht mehr so einfach, denn die Produktionskosten für Neubauten sind ins Astronomische gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahresmonat stiegen die Kosten im Februar 2019 um fünf Prozent, im Jahr davor waren es vier Prozent. Was die kostentreibenden Faktoren sind.
Der demografische Wandel schlägt zu, auch in der Bauwirtschaft. Laut dem Institut der Deutschen Wirtschaft hat sich in den letzten 25 Jahren die Zahl, der im Bauhauptgewerbe Beschäftigten, nahezu halbiert. „Das knappe Angebot an Handwerkern führt zu langen Wartezeiten, aber auch zu einem enormen Preisanstieg. So steigen die Mieten von Neubauten, aber auch private Bauherren leiden. Denn wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen will und sich aufgrund der hohen Preise für Bestandsimmobilien für einen Neubau entscheidet, der muss immer tiefer in die Tasche greifen. Da platzt selbst in Zeiten des Niedrigzinses mancher Traum schneller als gedacht“, sagt Hanno Heintzenberg, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.
Ackerland statt Bauland
Um Mieten und Kaufpreise langfristig zu senken und auf einem stabilen Niveau zu halten, braucht es mehr neuen Wohnraum. Für eine nennenswerte Menge neuer Wohnfläche müssen aber auch mehr Grundstücke für den Immobilienbau freigegeben werden. „Die Verantwortung liegt klar bei den Gemeinden. Hier dauert es oft aber zu lange oder es herrscht Unwille neue Bauflächen freizugeben – Nachverdichtung gilt immer noch als Unwort. In München gibt es zum Beispiel Flächen, die als Ackerland benutzt werden, statt sie zu bebauen. Und das in der teuersten Großstadt Deutschlands“, sagt Heintzenberg von McMakler.
Sand wird immer knapper
Ist das Personal- und Flächenproblem gelöst, kommt schon der nächste Kostenfaktor: Beton ist unabdingbar für den Immobilienbau, wird mittlerweile aber auch immer teurer. Denn für die Betonproduktion wird Sand und Kies benötigt. Davon gibt es zwar theoretisch Unmengen, aber der Abbau ist stark reguliert. „Deutschland hat riesige Sand- und Kiesvorkommen, durch Naturschutz und andere Vorgaben wird der Abbau von staatlicher Seite aber stark eingeschränkt. Gleichzeitig werden beide Rohstoffe auf dem Weltmarkt knapp – der perfekte Preistreiber“, berichtet Heintzenberg.
Chaos bei den Bauverordnungen
Noch bevor der erste Spatenstich getan ist, kommen besonders bei großen Bauprojekten hohe Kosten auf die Bauherren zu. Das Problem: 16 verschiedene Bauverordnungen für 16 Bundesländer. „Bauen ist Ländersache und das hat zur Folge, dass die Planungskosten für Neubauten in die Höhe schießen. Denn: Große Wohnungsbaugesellschaften können nicht ein Gebäude planen und es an verschiedenen, bundesländerübergreifenden Standorten errichten“, erklärt Heintzenberg.
Es gibt verschiedene Baubestimmungen und sogar verschiedene Brandschutzverordnungen, die das einheitliche Planen unmöglich machen. „Wenn ein und die gleiche Immobilie an verschiedenen Standorten in Deutschland gebaut werden könnte, würden durch den sogenannten Skaleneffekt die Planungskosten und somit die gesamten Produktionskosten erheblich sinken“, fügt der Immobilienexperte von McMakler hinzu.
Gesetzgeber in der Pflicht
Es besteht Handlungsbedarf: Der Staat muss in die Ausbildung von Fachkräften investieren, mehr Bauland freigeben, Nachverdichtung ermöglichen und die Baubestimmungen entschlacken. Auch die staatlichen Bestimmungen zum Rohstoffabbau müssen überdacht werden. „Langfristig bezahlbarer Wohnraum, auch in Metropolen, ist möglich, aber dafür muss die Politik aktiv werden“, ergänzt Heintzenberg von McMakler. (fm)
Foto: McMakler
