Wer sich dieses Jahr den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen will, muss sich jetzt Gedanken um die Baufinanzierung machen: Wie viel Eigenkapital wird benötigt? Welche Sicherheiten will die Bank? Baufinanzierungsexperte Ralf Oberländer von der Bausparkasse Schwäbisch Hall beantwortet fünf entscheidende Fragen zur Immobilienfinanzierung.
Frage 1: Was zählt zum Eigenkapital und warum ist es wichtig?
Eigenkapital ist die Summe, die direkt in die Baufinanzierung eingeht. Für eine solide Baufinanzierung sollten künftige Kreditnehmer mindestens 20 Prozent der Gesamtsumme plus Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag, Maklergebühren) aus Eigenmitteln bestreiten können. Zusätzlich sollten sie für unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine größere Autoreparatur, eine Reserve in Höhe von drei Monatsgehältern bilden.
Zum Eigenkapital zählen neben Bargeld alle verfügbaren Eigenmittel aus Bank- und Bausparguthaben. Auch Lebensversicherungen, Wertpapiere und Fondssparpläne können Käufer für die Baufinanzierung heranziehen. Es gilt: Je mehr Eigenkapital Immobilienkäufer aufbringen können, desto niedriger sind Kreditsumme und Zinskosten. „Bauherren, die ihr Grundstück vor dem geplanten Bau separat erwerben, können auch das Baugrundstück als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, außerdem sogar bereits bezahlte Baumaterialien“, erklärt Schwäbisch Hall-Experte Ralf Oberländer. Zuschüsse und Darlehen aus öffentlicher Hand, wie zum Beispiel KfW-Kredite, können den Kreditbedarf zusätzlich senken. Welche Förderungen in Frage kommen, prüft der Baufinanzierungsberater individuell.
Frage 2: Was sind sogenannte Sicherheiten?
Sicherheiten sind Vermögenswerte, also Geld- oder Sachwerte, die nicht direkt in die Baufinanzierung fließen, sondern dem Kreditgeber als Entschädigung bei Zahlungsausfall dienen sollen. Höhere Sicherheiten wirken sich positiv auf die Konditionen des Kredits aus. Die finanzierte Immobilie ist selbst eine Sicherheit: Im Durchschnitt setzen Kreditinstitute rund 75 Prozent des Neubauwerts bzw. Kaufpreises als Sicherheit an.
Extra-Tipp von Oberländer: „Vorsicht ist geboten, wenn Eltern die eigene Immobilie als Sicherheit für die Baufinanzierung der Kinder einsetzen. Die möglichen Konsequenzen einer solchen Vereinbarung sollten sie im Vorfeld mit einem Baufinanzierungsberater oder einem Notar besprechen. Alternativen können ein Privatdarlehen oder auch eine Schenkung sein.“
Frage 3: Wie kann ich eine Kapital-Lebensversicherung nutzen?
Bauherren können die Kapital-Lebensversicherung zu ihrem Rückkaufswert als Sicherheit einsetzen. Oder sie wird als Sondertilgung bei Fälligkeit in die Baufinanzierung einkalkuliert – das sollten Kreditnehmer vertraglich vereinbaren. Im Einzelfall kann auch die vorzeitige Auflösung der Lebensversicherung sinnvoll sein, um die Summe als Eigenkapital verwenden zu können. Hier ist eine genaue Prüfung wichtig: Denn durch die vorzeitige Verwendung der Kapital-Lebensversicherung können Nachteile entstehen, etwa bei gewährten steuerlichen Vorteilen.
Frage 4: Wie steht es mit Wertpapieren und Aktienfonds?
Den Erlös aus dem Verkauf von Wertpapieren und Fonds können Immobilienkäufer als Eigenkapital nutzen. Das Problem: Die Kurse schwanken. „Als Sicherheit können Fonds je nach Risiko deshalb nur zu circa 50 Prozent ihres Werts dienen“, weiß Oberländer.
Frage 5: Wie relevant ist der Schufa-Eintrag?
Die Daten der Schufa sind für die Baufinanzierung wichtig: Zum einen speichert die Datenbank alle Verträge, durch die bargeldlos Geld übertragen wird, etwa bei Eröffnung eines Girokontos. Solche Einträge sind positiv und wirken sich in der Regel nicht auf die Baufinanzierung aus. Zum anderen lässt der aus dem Zahlungsverhalten ermittelte Score-Wert eine Aussage über die persönliche Kreditwürdigkeit zu. Der Score ist daher entscheidend bei der Kreditvergabe und für die Höhe der Baukreditzinsen. Auskunft über die gespeicherten Daten können Verbraucher direkt bei der Schufa verlangen.
Tipp vom Schwäbisch Hall-Experten: „Künftige Kreditnehmer sollten bei den gewünschten Finanzinstituten lediglich Anfragen für Kreditkonditionen stellen, nicht aber Kreditanfragen. Denn wer bei zu vielen Instituten gleichzeitig ein Darlehen anfragt, kann seinen Score-Wert verschlechtern. Das hat Auswirkungen auf die Kreditkonditionen.“ Auch noch laufende Verbraucher-Kredite können negative Folgen für die Konditionen des Baukredits haben.
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