Vorausschauende Stadtplanung ist im Reich der Mitte im Gegensatz zur Situation hierzulande eine Selbstverständlichkeit. Was sich in deutschen Städten alles verändern muss. Ein Gastbeitrag von Florian Lanz, Geschäftsführer der Laborgh Investment GmbH.
Kennen Sie „die einsamste Metro-Station der Welt“? Zufällig stieß ich vor Kurzem auf ein Webvideo mit diesem Titel und war sofort gespannt: Was hat es damit auf sich, dass in einer menschenleeren Gegend Chinas zwar von Passagieren keine Spur ist, aber alle fünf Minuten U-Bahnen halten? Die Auflösung: Menschenleer wird es dort nicht lange bleiben. In Chongqing, Zentrum eines der am schnellsten wachsenden Ballungsräume der Welt, ist Stadtentwicklung ein integrierter Prozess. Zunächst kommt die Verkehrsinfrastruktur – und dann die Wohnbebauung. Wenn die ersten Bewohner irgendwann einziehen, ist die U-Bahn also schon längst da. Ich war beeindruckt. Und zugleich konsterniert, dass es hierzulande meist nichts damit wird, genauso vorausschauend zu planen.
Steigende Preise durch Verkehrsbelastung und hohe Nachfrage
Denn auch unsere Großstädte und Ballungsräume wachsen wie lange nicht mehr. Seit der Jahrtausendwende haben fast alle deutschen Metropolen kräftig an Einwohnern hinzugewonnen: Hamburg beispielsweise um 7,3 Prozent, Berlin um 7,5, Köln um 12,2 und München gar um 21,6 Prozent. Dieses Wachstum stellt Verwaltung und Zivilgesellschaft vor Herausforderungen zunehmender Verdichtung – und auch die Wohnungswirtschaft ringt mit der Aufgabe, beim neuen Wohnraum mit dem Tempo der Zuwanderung Schritt zu halten. Die Hindernisse dabei sind hinlänglich bekannt: Die Verknappung von Grundstücken steht der Nachverdichtung im Weg, regelmäßig ergeben sich Nutzerkonflikte um Lärm, Anbindung oder Verkehrsbelastung, und die hohe Nachfrage lässt die Preise klettern.
Für mich, wie für viele andere, kann es dafür nur eine Lösung geben: Die Städte müssen auch wieder nach außen wachsen. Doch selbst vor ihren Toren kommen viele Flächen nicht für neue Wohnquartiere infrage. Bodenlasten, eine Widmung als Agrarfläche, die Notwendigkeit von Frischluftschneisen und ganz allgemein der Naturschutz schränken das Ausdehnungspotenzial ein. Und dann wäre da noch die Verkehrsinfrastruktur, ohne die neue Stadtbewohner außen vor bleiben würden – nur funktioniert deren Weiterentwicklung eben bei Weitem nicht so einfach wie in China.
Jammern und meckern sind keine Lösung
Dies wäre der Punkt, an dem ein Lamento starten könnte. Viele in der Immobilienbranche würden wohl sagen: müsste. Denn die Planungs- und Realisierungszeiträume ziehen sich in den meisten Fällen über Jahre, wenn nicht Jahrzehnte hin. Bis das erste „Zurückbleiben bitte“ über einen neuen S-Bahnsteig schallt, lohnt sich die Entwicklung neuen Wohnraums leider nur bedingt, da die Menschen weiterhin auf ihr Auto angewiesen sind. Der urbane Raum erweitert sich erst, wenn auch der öffentliche Nahverkehr vor der Tür hält und die Menschen zügig und komfortabel in die City bringt. Bei dieser Tatsache sind sich alle schnell einig – und dennoch möchte ich für eine Fokusverschiebung plädieren: Wir sollten uns über die Chancen freuen, die eine anhaltende Urbanisierungstendenz mit sich bringt. Und nicht wegen jedes Details, das man Politik, Verwaltung oder Anwohnern zugestehen muss, ins Jammern verfallen. Denn Entgegenkommen macht einen Kompromiss eben erst zum Kompromiss.
Infrastruktur ins 21. Jahrhundert holen
Aus meiner Sicht hat man an diesem Punkt tatsächlich die Wahl: Natürlich kann man über Investitionen meckern, die in den zurückliegenden Jahrzehnten versäumt wurden. Man kann sich über verspätete Züge, marode Brücken oder die Langsamkeit der Nahverkehrsausbaus aufregen. Oder man erkennt im Gegenteil an, dass im ganzen Land durchaus entscheidende Weichen für die Zukunft gestellt werden.
Ich finde: Fast alle Metropolen zeigen, dass sie mit positiven Impulsen dafür sorgen wollen, die Infrastruktur ins 21. Jahrhundert zu holen – und das aus gutem Grund, schließlich profitieren sie auf vielfältige Weise von ihrem Wachstum. Nehmen wir etwa Stuttgart 21. Medial oft auf den hart umkämpften Bahnhof beschränkt, wird dort der gesamte Nah- und Fernverkehr zum Teil völlig neu geordnet und für die Zukunft fit gemacht. Und anderswo? München baut an einer zweiten S-Bahn-Stammstrecke unter der Stadt, Berlin projektiert neue S-Bahn-Anbindungen und plant 250 Kilometer zusätzliche Tramstrecken, Frankfurt am Main, Köln und Hamburg erweitern das U-Bahn-Netz. Blickt man über den eigenen Bauchnabel hinaus, stellt man also fest: Es passiert eigentlich eine ganze Menge.
Am vielversprechendsten ist ein Dialog auf Augenhöhe
Gleichwohl sind vielerorts noch keine Bedingungen geschaffen, um eine Außenentwicklung des urbanen Raums zu forcieren. Viele Akteure aus der Immobilienwirtschaft haben sicherlich recht, wenn sie zu lange Bauzeiten, zu komplizierte Genehmigungsverfahren oder bei Behörden zu wenig Verständnis für die Logiken des freien Marktes beklagen. Nur blicken viele allzu oft auf die Versäumnisse der Gegenseite, ohne sich selbst zu hinterfragen. Dies wiederum führt zu Konflikten mit Politik und Verwaltung – und im Ergebnis wird der Neubau nicht beschleunigt, sondern eher noch verlangsamt. Ich bin überzeugt: Gegenseitige Schuldzuweisungen und Maximalforderungen werden uns guten Lösungen nicht näherbringen. Weder beim Wohnungsbau noch bei der Infrastruktur. Meine eigene Erfahrung hat mich gelehrt, dass mit einer ehrlichen und respektvollen Auseinandersetzung noch am meisten zu erreichen ist.
Epochale Herausforderungen
Epochale Herausforderungen wie der Klimawandel machen diese Gewissheit umso offensichtlicher, weil klar ist, dass Einzelne die anstehenden Probleme nicht allein bewältigen können. Als Gesellschaft sollten wir gemeinsame Ziele definieren – beim Umweltschutz, der Verkehrswende, der Wohnungsfrage. In diesem Korridor könnten wir uns dann auf die neu entstehenden Chancen anstatt auf mögliche Schwierigkeiten konzentrieren.
Denn meines Erachtens bietet jede Neuausrichtung auch für die Immobilienwirtschaft mit ihrer meist längerfristigen Orientierung die Möglichkeit, Opportunitäten zu entdecken und seine Ausrichtung für die Zukunft anzupassen. Dabei geht es nicht darum, die Fähnchen mit dem Wind zu drehen und nur noch opportunistisch zu handeln. Doch konstruktiver Tatendrang sorgt eher für Wachstum und Fortschritt als Gemecker. Das beweisen die Chinesen stets aufs Neue.
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