Wer seine Immobilie nicht nur für private Wohnzwecke, sondern auch zur Vermietung oder zum Arbeiten nutzt, kann kräftig Steuern sparen. Zu diesem Zweck sollten Bauherren und Käufer schon frühzeitig die Weichen richtig stellen.
Die Immobilienpreise schnellen in die Höhe. Gerade für stadtnahe Lagen müssen Immobilienkäufer immer tiefer in die Tasche greifen. Wer die steuerlichen Möglichkeiten konsequent ausschöpft, kann die Kostenbelastung deutlich reduzieren. Attraktive Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen gemischt genutzte Immobilien. Denn: Durch geschickte Zuordnung der Finanzierungskosten lassen sich die Kreditzinsen womöglich in voller Höhe von der Steuer absetzen. Die laufende Rechtsprechung hat das Modell wiederholt bestätigt.
Letztlich sind bei vielen Immobilienvorhaben gemischte Nutzungen denkbar, ohne dass die Privatsphäre leiden muss. Dieses Modell kommt gleichermaßen für Vermietungszwecke wie auch für die eigene unternehmerische Tätigkeit in Betracht. Viele Bauherren und Käufer sollten deshalb das Suchprofil für ihre Wunschimmobilie überdenken. Möglicherweise können sie statt des klassischen Eigenheims ein Objekt mit Einliegerwohnung oder ein Wohn- und Geschäftshaus in Erwägung ziehen. So lassen sich attraktive Steuervorteile nutzen, die die Gesamtkosten drücken und den finanziellen Spielraum erweitern. Sowohl Bauherren von Neubauten als auch Käufer von Bestandsimmobilien können profitieren.
Der steuerliche Hintergrund
Grundsätzlich lassen sich Finanzierungskosten nur für Flächen geltend machen, die vermietet oder eigenbetrieblich genutzt werden, nicht aber für private Wohnflächen. Wird eine gemischt genutzte Immobilie im Paket finanziert, so teilen die Finanzbehörden das Fremdkapital und die Finanzierungskosten nach dem Verhältnis der jeweiligen Flächen auf. Die Folge: Ein Teil der Schuldzinsen entfällt auf den privat genutzten Teil, für den kein steuerlicher Abzug als Werbungskosten oder Betriebsausgaben möglich ist.
Durch eine geschickte Zuordnung der Finanzierungskosten lässt sich der steuerliche Abzug maximieren. Das Prinzip wird im Folgenden anhand der Vermietung erläutert. Der Trick: Der vermietete Gebäudeteil wird allein mit Fremdkapital finanziert. Das vorhandene Eigenkapital fließt allein in den Gebäudeteil, der privaten Wohnzwecken dient. Bei Bedarf werden die eigenen Mittel durch ein zusätzliches Bankdarlehen aufgestockt. So wirken sich die Schuldzinsen für den vermieteten Gebäudeteil in voller Höhe als Werbungskosten aus. Sie minimieren die Versteuerung von Mieteinnahmen oder anderen Einkünften.
Wenn Bauherren und Käufer frühzeitig die richtigen Vorkehrungen treffen, müssen die Finanzbehörden mitspielen. Dies hat der Bundesfinanzhof wiederholt bestätigt. Was ist zu tun? Die verschiedenen Gebäudeteile sind wie eigenständige, voneinander unabhängige Finanzierungsobjekte zu behandeln. Die Anschaffungs- und Renovierungskosten müssen den Gebäudeteilen objektiv erkennbar zugeordnet sein. Hierzu sollten Käufer systematisch vorgehen und sich konsequent an einige Grundregeln halten.
Ein abweichendes Verhalten ruft die Finanzbehörden auf den Plan und stellt schnell alle Steuervorteile infrage. Rechtzeitig vor einem Notartermin sollten Käufer Rücksprache mit ihrem steuerlichen Berater nehmen. So können sie sicherstellen, dass der Kaufvertrag dem Finanzamt keine Angriff spunkte bietet, und gegebenenfalls noch Änderungen vornehmen lassen.
Seite zwei: Klare Verhältnisse schaffen
