Nachdem alle Anschaffungskosten inklusive der Nebenkosten beglichen wurden, sind die Renovierungskosten nach dem gleichen Prinzip zu überweisen. Alle Maßnahmen, die unmittelbar der vermieteten Wohnung zuzuordnen sind, dürfen ausschließlich mit den entsprechenden Darlehensmitteln bezahlt werden. Betreffen die Renovierungskosten allerdings das gesamte Gebäude, so sind sie anteilig der jeweiligen Fläche zuzuordnen und durch getrennte Überweisungen von dem jeweilig zugehörigen Konto zu begleichen. Dies ist etwa bei einer Dachsanierung der Fall.
Falls für die eigengenutzte Wohnung ebenfalls ein Darlehen aufgenommen wurde, ist dieses Darlehen vorrangig zu tilgen. So wird die Gesamtbelastung reduziert, aber der Werbungskostenabzug bleibt zunächst unverändert hoch.
Stolpersteine im Blick
Das vorgestellte Finanzierungsmodell ist nicht nur für Vermieter, sondern auch für viele Unternehmer und Existenzgründer eine reizvolle Option. Letztlich bieten sich für die Mischnutzung von Immobilien vielfältige Gestaltungsoptionen. Neben steuerlichen Aspekten sind gerade bei einer unternehmerischen Mitnutzung behördliche Vorgaben zu beachten. Investoren sollten in der Frühphase der Immobiliensuche mögliche Formen durchspielen und offene Fragen klären.
Je enger alle Beteiligten zusammenarbeiten, desto besser lassen sich die Regeln des Finanzierungsmodells einhalten. Zunächst müssen mit dem Veräußerer die Angaben im Kaufvertrag hinsichtlich der wertmäßigen Aufteilung des Gesamtobjektes abgestimmt werden. Für ihn ergeben sich unter Umständen aus der Wertbestimmung steuerliche Folgen, die er mit seinen Beratern klären muss.
Das finanzierende Kreditinstitut wiederum muss mehrere Darlehenskonten einrichten und eine Vermischung von gesplitteten Überweisungen vermeiden. Bei jeder Überweisung ist im Betreff die Zweckbestimmung unmissverständlich und vollständig zu nennen. Zudem sind alle Zahlungsempfänger – vom Notar bis zum Handwerker – darüber zu informieren, dass Rechnungen durch anteilige Zahlungen von mehreren Konten beglichen werden. Letztlich muss aber der Steuerpflichtige selbst sicherstellen, dass die einzelnen Darlehen ausschließlich gemäß ihrer Zweckbestimmung verwendet werden. Schon eine falsche Überweisung kann das ganze Finanzierungsmodell zunichtemachen. Wer allerdings sensibilisiert ist und systematisch vorgeht, kann die Voraussetzungen einfach einhalten.
Autor Wolfgang Hornbruch ist Steuerberater und vereidigter Buchprüfer der Kanzlei DHPG in Gummersbach.
