Nicht nur die technische Restnutzungsdauer, sondern auch die oftmals kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer von Immobilien ist von den Finanzämtern anzuerkennen. Das stellte der Bundesfinanzhof letztinstanzlich mit seinem Urteil vom 28.07.2021 (Aktenzeichen IX R 25/19) klar. Damit können künftig die steuerlichen Einsparmöglichkeiten für Vermieter enorm steigen.
Nicolas Salcedo, Gründer der Gutachter-Plattform www.nutzungsdauer.com, äußert sich positiv über das Urteil. „Die meisten privaten Immobilien-Anleger hatten die verkürzten Abschreibungsmöglichkeiten bislang gar nicht im Visier. Das neue Urteil bringt Rechtssicherheit und ermutigt Steuerpflichtige, sich nach der tatsächlichen Nutzungsdauer ihrer Immobilie zu erkundigen.“
Grundsätzlich darf der Gebäudeanteil vermieteter Immobilien laut Einkommenssteuergesetz (EstG) § 7 Abs. 4 über 50 Jahre, d.h. zu 2 Prozent pro Jahr, abgeschrieben werden. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Abschreibungsdauer verkürzt und der steuerliche Vorteil ausgeweitet werden. Wie dies geschieht, war bislang umstritten. So beschränkten die Finanzämter diese Möglichkeit regelmäßig durch Anforderung detaillierter Bausubstanzgutachten, die nicht nur teuer, sondern in der Praxis auch schwer zu bekommen waren.
Nun bestätigt das Urteil, dass „der Steuerpflichtige sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen kann, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint.“
Wer eine Bestandsimmobilie kauft und vermietet sollte sich demnach genau über die tatsächliche Restnutzungsdauer seiner Immobilie erkundigen, denn das Finanzamt geht immer zunächst von 50 Jahren aus. „Den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer muss der Hauseigentümer führen“, erläutert Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Bei Vorlage eines Gutachtens über eine Restnutzungsdauer von beispielsweise 33 Jahren kann die Abschreibung von 2 auf 3 Prozent erhöht werden. Bei einem Gebäudewert von 500.000€ bedeutet dies jedes Jahr eine um 5.000€ erhöhte Abschreibung.
