Ethisch, ökologisch und sozial – so sollen die Immobilien der Zukunft gebaut oder renoviert werden. Diese europäische Fokussierung auf ESG ist ein wichtiger Meilenstein, um das Pariser Klimaschutzabkommen umzusetzen. So müssen in Zukunft alle (Immobilien)-Anlagen klare Standards in Sachen Nachhaltigkeit einhalten und nachweisen. Die Akteure am Finanz- und Anlagemarkt müssen in Zukunft die Klima- bzw. Umweltrisiken in ihren Investitionsentscheidungen bekannt machen. Der europäische „Green Deal“ ist im Unternehmensalltag angekommen.
Der politische und gesellschaftliche Druck, in der Immobilienwirtschaft hohe Nachhaltigkeit-Standards einzuhalten, ist nachvollziehbar: In der Europäischen Union sind Wohn- und Gewerbegebäude zusammen für etwa 40 Prozent des Energieverbrauchs und für 36 Prozent der CO2-Emissionen verantwortlich. Zunächst aber müssen sich Immobilien-Entwickler und -Unternehmen selbst in die Lage versetzen, die Fragen nach Energie-Effizienz, Energie-Verbrauch und Emissionen ihrer Gebäude zu beantworten.
Immobilien als Teil eines Nachhaltigkeits-Kreislaufs
Immobilien sollen nach den ESG-Kriterien wegen ihrer – im Vergleich zu anderen Industriegütern sehr langen – Lebensdauer in einen nachhaltigen Kreislauf integriert werden. Dieser umfasst nachhaltige Abfallkonzepte, die Umfunktionierung oder Renovierung und Neubelebung von Gebäuden. Ist eine Umfunktionierung nicht möglich, so sollen abzureißende Gebäude in Zukunft als „Materialbanken“ neuer Bauprojekte genutzt werden. Eine Erfassung und Dokumentationspflicht über wieder verwendetes Material wird nicht lange auf sich warten lassen.
Die Vermutung, ökologisch durchdachte Neubauten seien generell umweltschonender als „alte“ Gebäude, ist in den vergangenen Jahren widerlegt worden. Zwar können Neubauten wesentlich energie-effizienter sein als ältere Gebäude, aber vor allem Betonbauten verbrauchen bei der Errichtung sehr viele natürliche Ressourcen. 30 Milliarden Tonnen Sand jährlich, so die UN, werden zu Beton, dabei wird auch eine erhebliche Menge CO2 freigesetzt. Es gilt also schon jetzt, sich nach alternativen Baumaterialien und Bauarten umzusehen, die nachhaltiger und schonender, aber genauso langlebig und stabil sind.
ESG-Faktoren in der Immobilienbewertung
Sowohl beim Neubau als auch bei Modernisierungen wird es zum nachhaltigen Werterhalt künftig immer wichtiger, nicht nur heutige ESG-Standards zu erfüllen, sondern gesetzliche Vorgaben und gesellschaftliche Erwartungen über die Lebenszyklen von Gebäuden zu antizipieren. Wie weit man dabei geht, hängt natürlich auch vom Einfluss dieses Erfüllungsgrads auf die Wertentwicklung ab. Trotz hoher Korrelation mit dem Baujahr, lässt sich aus Marktdaten heute bereits ableiten, dass Gebäude mit besserem Energiestandard höhere Preise erzielen, auch im Vergleich mit Gebäuden ähnlichen Alters und Zustands. Das ist dann auch relevant für eine Kosten-Nutzen-Rechnung des Investors. Wir arbeiten daran, den Wertbeitrag von ESG-Faktoren systematisch aus Marktdaten abzuleiten – stoßen hier aber auf Grenzen hinsichtlich der Datenverfügbarkeit. Es werden daher alle Marktteilnehmer künftig gefragt sein, unkompliziert Daten bereit zu stellen.
Datenmengen müssen zentralisiert werden
Generell ist wohl die größte Herausforderung, dass für wichtige Faktoren, die ESG-Qualität abbilden, bisher in Deutschland meist nur dezentrale Datenmengen verfügbar sind. Diese in Immobilienbewertungsmodelle einfließen zu lassen, erfordert enorme Kapazitäten. Außerdem müssen die benötigten Daten wie beispielsweise die Verfügbarkeit von Ladesäulen für E-Autos, Umweltfaktoren oder Immissionen überhaupt erst bereitgestellt werden, um sie zuverlässig berücksichtigen zu können. Die Herausforderung sehen wir darin, alle relevanten Daten eines Anbieters mit einer Vielzahl externer und besonders dezentraler Daten zusammenzuführen und daraus per künstlicher Intelligenz (KI) belastbare Analysen hinsichtlich der ESG-Qualitäten zu formulieren.
Gerade große Immobilien-Besitzer und Verwalter werden vor einer großen Aufgabe stehen: „Insbesondere die Immobilienwirtschaft in Deutschland verfügt über gigantische Datenmengen, die in unterschiedlichen Systemen vorhanden sind und auf ihre Entdeckung und die proaktive strategische Nutzung warten“ (KPMG, März 2021). So reicht der Bedarf an ESG- relevanten Informationen von der Überwachung von Verbrauchsdaten bis hin zur klassischen Due Diligence im Ankaufsprozess, die um Nachhaltigkeits-Aspekte erweitert werden muss. Wer keine umfassenden Daten zum (Wohn)-Gebäude, zum Standort und lagebezogene soziodemographische Daten liefern kann, ist beim Verkauf bald im Nachteil.
Neben gesetzlichen Vorgaben wird die Nachfrage aber letztendlich vom Endkunden gesteuert. Fragt dieser zukünftig vermehrt nach ESG-relevanten Faktoren zur Energieeffizienz, der Verfügbarkeit von Elektroladestationen, Mobilitätskonzepten, Nutzung von Solarenergie oder weiteren Umweltfaktoren, wird sich auch das Angebot dahingehend wandeln. Projekte, die darauf abzielen, werden attraktiver und in der Endkonsequenz wird sich das auch auf Preise niederschlagen.
