Zu diesen Erkenntnissen kommt Garbe Research in seiner aktualisierten „Garbe Pyramid 2022“, einer Renditen- und Mietenkarte für die 122 wichtigsten europäischen Teilmärkte für Logistik-Immobilien. Besonders in den Niederlanden und Deutschland sind die Spitzen-Nettoanfangsrenditen, also das Verhältnis zwischen Jahresmiete und Kaufpreis bei erstklassigen Objekten, demnach im Jahresvergleich (Q4 2021 zu Q4 2020) stark gesunken. Eine geringere Rendite bedeutet im umgekehrten Verhältnis einen höheren Preis.
Diese Renditen sind beispielsweise in Rotterdam in einem Jahr von 4,0 auf 3,3 Prozent gefallen. Das entspricht einer Veränderung um 17,5 Prozent. Und das, obwohl die Mieten im gleichen Zeitraum um 6,9 Prozent von 5,80 auf 6,20 Euro/Quadratmeter gestiegen sind. Ähnliches gelte für Amsterdam und Venlo sowie Berlin, Bremen und Frankfurt. Im ersten Quartal 2020 beträgt die aktuelle Spitzen-Nettoanfangsrendite Garbe zufolge in Berlin 3,0 Prozent, in Frankfurt 3,2 Prozent und in Bremen 3,6 Prozent (siehe Tabelle unten). Eine Rendite von 3,0 Prozent entspricht einem Kaufpreis in Höhe der 33-fachen Jahresmiete.
Spitzenreiter bei den Mietanstiegen ist Prag
Unter den zehn Städten mit den höchsten Mietanstiegen innerhalb eines Jahres sind mit Eindhoven (+8,3 Prozent), Utrecht (+7,0 Prozent), Rotterdam (+6,9 Prozent) und Venlo (+6,5 Prozent) gleich vier Städte aus den Niederlanden. Hier sind die Renditen zwischen 5,0 und 17,5 Prozent gesunken. Als Spitzenreiter bei den Mietanstiegen sieht Garbe Prag (12,2 Prozent). In der tschechischen Hauptstadt stieg die Spitzenmiete von 4,90 auf 5,50 Euro/Quadratmeter. Dabei ist die Rendite um 10,6 Prozent von 4,7 auf 4,2 Prozent gesunken.
„Der dauerhaft hohe Bedarf nach Flächen bei gleichzeitig geringer werdendem Angebot in ganz Europa forciert die Mietpreisentwicklung. Die Situation könnte sich zukünftig verschärfen, wenn Trends zu Re-/Nearshoring, Stockholding und weiter steigendem E-Commerce in Gang kommen oder anhalten. Gefragter denn je sind die verstärkt in den Fokus geratenen Sekundärmärkte: Vor allem hier sind die Mieten in den vergangenen fünf Jahren rasant gewachsen“, so Tobias Kassner, Leiter Research bei Garbe Industrial Real Estate. Der Run auf Logistik-Immobilien geht also weiter.
Weiteres Objekt für offenen Spezialfonds
Derweil hat Garbe ein weiteres Objekt angebunden: Eine Light-Industrial-Immobilie im Rahmen eines Asset Deals für den offenen Spezialfonds Logistikimmobilien Fonds Plus II (GLIF+II). Das Objekt befindet sich in Bisingen in Baden-Württemberg. Es wurde 2020 fertiggestellt und ist sehr langfristig (WAULT von über 18 Jahren) an das Technologieunternehmen Oerlikon Metaplas vermietet. Die Grundstücksgröße beträgt rund 13.900 Quadratmeter, die Gesamtmietfläche rund 6.700 Quadratmeter. Die Mietflächen teilen sich auf in ca. 4.800 Quadratmeter Lager- und Produktionsfläche und rund 1.900 Quadratmeter Büro. Verkäufer ist der Projektentwickler Property Team AG.
Der Garbe Logistikimmobilien Fonds Plus II ist ein offener Immobilien-Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen und wird von der Service-KVG Intreal administriert.
